Middenstandsbedrijfsruimte overdragen via indeplaatsstelling

Indien een middenstandsbedrijfsruimte van eigenaar verwisselt, waarbij sprake is van een huurcontract dan bestaat de mogelijkheid om het huurcontract zonder inmenging van de verhuurder over te nemen. De bestaande huurovereenkomst wordt dan aan de nieuwe eigenaar overgedragen, doordat u daartoe een gerechtelijke uitspraak bedingt. De mogelijkheid om een huurcontract zo over te laten gaan wordt een indeplaatsstelling genoemd, waarbij voorgaande overeenkomsten aan de overnemende partij worden overgedragen. Waar moet dit aan voldoen en wat zijn de verdere voorwaarden?

Middenstandsbedrijfsruimte en indeplaatsstelling

• Complete overname bedrijf inclusief contracten
• Verkoop kan snel zijn verstoord
• De machtiging voor huuroverdracht
• Welke vereisten worden er gesteld?
• Tijdig regelen van indeplaatsstelling

Complete overname bedrijf inclusief contracten

Is er sprake van een partij die de onderneming wil overnemen – met ongewijzigde bedrijfsvoering en dezelfde bedrijfsdoelstellingen – dan zal praktisch altijd het bestaande bedrijfspand verder worden gebruikt. Wilt u de onderneming verkopen echter het kan niet op dezelfde locatie worden gedaan, dan betekent het een aanzienlijke waardevermindering van het bedrijf. Zonder continu doorgaand huurovereenkomst kan het zelfs komen tot het niet verkopen van het bedrijf. Het is er voor de verkopende partij alles aangelegen om de verkoop te regelen inclusief voortbestaan van het bestaande huurcontract. Op die manier kan de nieuwe eigenaar alle bedrijfsprocessen snel hervatten of doorzetten, zonder grote investeringen te moeten doen. Het is dus de meest logische stap om de verkoop te regelen inclusief de huur. Toch kunnen er problemen ontstaan met de verhuurder, indien er niet tijdig wordt gehandeld. Daardoor kan de kans op de bedrijfsoverdracht kleiner worden.

Verkoop kan snel zijn verstoord

Overnameplannen kunnen zo goed zijn uitgedacht, maar het kan snel verkeerd gaan. Er kunnen onverwachte problemen voordoen aangaande bijvoorbeeld de boekenwaarde enzovoorts maar ook specifiek bij de doorverhuur mogelijkheid van het bestaande bedrijfspand. Geen verhuur betekent vaak geen overname. Daarnaast bestaat de kans dat de verhuurder een huursverhoging wil afdwingen zonder dat daar reden toe is. Om problemen met de verhuurder te omzeilen bestaat er de indeplaatsstelling. Wat houdt deze mogelijkheid in en wat zijn de vereisten?

De machtiging voor huuroverdracht

Bij de rechter kan een verzoek worden ingediend om de huurrechten en –plichten van de eerste huurder over te dragen aan de volgende huurder. Dat houdt in dat het huurcontract ongewijzigd wordt overgenomen, zodat dezelfde rechten en plichten blijven bestaan. De kantonrechter dient daar uiteraard toestemming voor te verlenen, waarna de nieuwe huurder het pand huurt van de verhuurder onder dezelfde voorwaarden.

Welke vereisten worden er gesteld?

Om een indeplaatsstelling toegekend te kunnen krijgen zijn er twee specifieke voorwaarden om het bestaande huurcontract over te kunnen dragen. Enerzijds moet het een middenstandsbedrijfsruimte betreffen. Dit houdt in dat er een horeca, detailhandel, hotel en dergelijke is gevestigd. Anderzijds moet iedereen er als gast zo naar binnen kunnen lopen. Dat houdt dus niet in een opslagruimte, voorraadloods of andere gesloten bedrijfsruimten zoals kantoren. Voldoet men niet aan deze voorwaarden dan zal het praktisch nooit worden toegekend door de rechter. In speciale gevallen kan er een uitzondering worden gemaakt indien de redenen zwaarwegend zijn. Omdat er sprake is van een door de rechter opgelegde contractbreuk dient ook het volgende in acht genomen te worden:

• de overnemende partij (de nieuwe bedrijfseigenaar) moet zelf van het bedrijfspand gebruikmaken. Een derde partij mag er dus geen profijt van hebben;
• er moet een zwaarwichtige reden zijn waarom het huurcontract wordt overgedragen. De oorspronkelijke eigenaar wijzigt van rechtspersoonlijkheid, er sprake is van een financieel slechte omstandigheid van het bedrijf zoals bij dreigend faillissement, of als men met pensioen gaat. Het is aan de rechter gelegen of de reden zwaarwichtig genoeg is;
• de nieuwe eigenaar moet de verplichtingen binnen het huurcontract kunnen dragen en nakomen.

Tijdig regelen van indeplaatsstelling

Om de machtiging aan te kunnen vragen zal het belangrijk zijn dat de oude als nieuwe huurder beide in de procedure betrokken worden. De zwaarwichtige reden moet worden aangetoond, er moet voldoende draagkracht zijn om de verplichtingen te kunnen dragen en er dient te worden aangetoond dat het om een middenstandsbedrijfsruimte gaat. Uiteraard dient de procedure ingesteld en afgerond te worden, voordat de overdracht van eigendom een feit is. Zodoende kunnen de zaken goed op elkaar worden afgestemd, zodat alles sluitend is geregeld. Op die manier kan via de rechter een indeplaatsstelling worden gebruikt om huurcontract rechten en plichten aan de volgende eigenaar over te dragen.

Lees verder

• De noodzaak van een Due Diligence bij bedrijfsovername
• Pas SWOT analyse toe om meer omzet te realiseren
• Verandermanagement bij reorganisatie
• Meer winst draaien door creatief te zijn