Verbintenissenrecht

Bij de codificatie van het burgerlijk recht in het begin van de 19e eeuw, zijn in verschillende wetboeken algemene regels voor verbintenissen opgenomen die vanuit het Romeinse recht in de loop der eeuwen waren ontstaan. In boek 7 zijn de regels omtrent de koopovereenkomst opgenomen.

De koopovereenkomst

In het huidige BW geeft boek 3, Vermogens recht in het algemeen, regels die zowel gelden voor eigendom, beperkt zakelijke rechten als voor verbintenissen. De algemene regels omtrent verbintenissenrecht vindt men in Boek 6 van het burgerlijk wetboek. Alle bijzondere overeenkomsten zijn opgenomen in boek 7 en tevens deels in boek 7A van het burgerlijk wetboek.
Boek 7 bevat bijvoorbeeld de regels omtrent de koopovereenkomst, schenking, overeenkomst van opdracht, vaststellingsovereenkomst, enz.

Met een koopovereenkomst wordt bedoeld (art 7:1 BW):
• Een overeenkomst waarbij de één zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen
Men kan een vijftal bijzondere vormen van een koopovereenkomst onderscheiden, te weten;

1. Consumentenkoop (roerende zaak, overeenkomst tussen een consument en een bedrijf B2C)
2. Koop van onroerende zaak (art 7:2 BW, art 7:3 BW)
3. Consumentenkoop op afstand (7:46a ev)
4. Afbetaling en huurkoop (beide boek 7A; bij afbetaling is betaling in termijnen, bij huurkoop ook en gaat eigendom na laatste termijn over)
5. Koop in deeltijd (time-share) vb vakantiehuisje dat slechts periode per jaar wordt gebruikt

Er zijn een heel aantal interessante arresten met betrekking tot de koopovereenkomst.
Hieronder ziet men een aantal van deze kort toegelicht met vervolgens de daaruit op te maken rechtsregel. Een rechtsregel is een rechtsnorm die algemene werking verkrijgt. De rechtsregel heeft bindende werking.

Arrest: Pakwoningen

Betreft: De gemeente Maassluis heeft een verontreinigd met havenslib opgespoten stuk grond als bouwgrond met een bouwverplichting verkocht aan Pakwoningen. Pakwoningen heeft deze grond in gedeelten verkocht aan de bewoners. Er blijken bestrijdingsmiddelen in de grond te zitten. De Rijksoverheid besluit de grond te saneren. Pakwoningen spreekt de gemeente aan.
Rechtsregel: Het feit dat de gemeente de grond verkoopt met een bouwverplichting, impliceert dat de grond geschikt is om te bebouwen en derhalve geen verontreiniging bevat. Dit ondanks dat Pakwoningen een professionele partij is. Het exoneratiebeding dat de gemeente niet instaat voor verborgen gebreken is te standaard en kent geen betekenis toe aan de garantieverplichting.

Arrest: Gem. Boarnsterhim/Heideveld

Betreft: De gemeente Boarnsterhim heeft een stuk grond welke ernstig vervuild was gesaneerd en vervolgens met een bouwverplichting verkocht. Later blijkt dat een deel van deze grond wel alsnog vervuild blijkt te zijn. De bewoners spreken hierop de gemeente aan. Zowel bewoners van de ernstig vervuilde grond, als de bewoners die hier nabij wonen.
Rechtsregel: Het verkopen van grond met een bouwverplichting geeft indirect de garantie dat deze hier voor geschikt is en derhalve niet verontreinigd is. De gemeente heeft onrechtmatig gehandeld tegenover zowel de bewoners op de vervuilde grond als die nabij gelegen, omdat zij hier ook hinder aan ondervinden (waardevermindering woning).

Arrest: De Rooij/Van Olphen

Betreft: De gemeente wijst een gebied aan als beschermd dorpsgebied met de mededeling dat sloopvergunningen de komende 3 jaar worden aangehouden in afwachting van een nieuw beschermd bestemmingsplan. De Rooij koopi in die drie jaar een huis, die in dit gebied ligt, van van Olphen. In de koopovk staat de opmerking dat het huis alle eigenschappen bezit welke nodig zijn voor “normaal gebruik”. De koper wil echter de woning slopen en hier een nieuwe voor in de plaats bouwen. Nadat hij hoort dat dit niet mag, stelt hij dat de verkoper zijn garantie op normaal gebruik niet heeft waargemaakt.
Rechtsregel: Een schriftelijk contract kan niet alleen zuiver taalkundig worden uitgelegd. Er moet worden uitgelegd wat partijen hebben bedoeld (Haviltex). Wanneer bij een koopcontract wordt bedongen dat het huis de eigenschappen bezit welke nodig zijn voor “normaal gebruik”, dan mag men er niet van uit gaan dat de sloop van de woning onder “normaal gebruik” behoort. De koper hoeft er dan ook niet voor in te staan dat de sloop en nieuwe bebouwing mogelijk en geoorloofd is. Op de koper berust de stel+bewijsplicht dat de verkoper dit wel heeft bedoeld.
(Normaal gebruik = Dat een woning moet kunnen worden bewoond op een veilige manier. )

Arrest: Gemeente Geldermalsen/Plameco BV

Betreft: De gemeente Geldermalsen verkoopt vervuilde grond aan Plameco BV. De gemeente Geldermalsen wist van de vervuiling die is veroorzaakt door de gebruik van het perceel als vuilstortplaats. De gemeente zegt dat er geen sprake is van een OD, omdat er geen bouwverplichting was opgesteld. Is er een OD en wanneer zou deze zijn verjaard?
Rechtsregel: Omdat de gemeente wel van de vervuiling af wist, is er wel degelijk sprake van een OD. De verjaringstermijn begint pas te lopen wanneer de benadeelde voldoende zekerheid (niet absolute zekerheid) heeft verkregen over de wijze waarop het perceel is verontreinigd. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Arrest: Pouw/Visser

Betreft: Koper koopt een woning. Bij de koopovk wordt de garantie/exoneratie opgenomen dat het huis alle eigenschappen bezit welke nodig zijn voor normaal gebruik. Een jaar later blijkt echter dat de verf van het houten topschot aan de zijde van het huis begon te bollen. Op advies van de schilder is het schot verwijderd, waarna bleek dat zich hier schimmel en houtrot achter bevond. Een bouwtechnisch adviesbureau heeft een rapport opgemaakt met hun bevindingen. In casu heeft de koper 12 weken gewacht met het prijs geven van de uitslag van het onderzoek. Dit is te laat.
Rechtsregel: De vraag of de koper binnen redelijke termijn heeft gereclameerd is afhankelijk van de situatie. In beginsel mag de koper de uitslag van een onderzoek afwachten. Mocht dit erg lang duren, zal de koper alvast de verkoper moeten informeren. Het onbenut verstrijken van de in art 7:23 lid 1 bedoelde termijn staat niet alleen in de weg aan een beroep van de koper op een tekortkoming van de verkoper, maar ook aan een verweer of vordering op grond van dwaling, gebaseerd op feiten die eveneens de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de ovk beantwoordt.

Arrest: WRA/Oldenhoeck

Betreft: Oldenhoeck koop van WRA makelaardij een woning met daarop een erfpacht met een canon van 565.000 euro per jaar. Deze canon kan ieder 5 jaar geïndexeerd worden. WRA laat per brief nog voor de overdracht weten dat de canon door een aanpassing van de gemeente zal 615.343 bedragen. Een half jaar later klaagt de koper hierover en stelt WRA aansprakelijk voor de geleden schade. Levering vindt een maand later plaats tegelijkertijd wanneer WRA alle aansprakelijkheid van de hand wijst. Is WRA nog aansprakelijk voor de schade?
Rechtsregel: Onderzoeksplicht en mededelingsplicht gaan nog niet in voor de overdracht. Dus dan kun je hier nog niet op beroepen. Het probleem van de klachtplicht: hoe snel moet je, je hier op beroepen? Aangenomen mag worden dat dit binnen 6 weken tot 2 maanden moet geschieden. Deze termijn gaat niet in vanaf de aflevering, maar vanaf het moment dat de benadeelde de schade heeft ontdekt.

Arrest: Ploum/Smeets en Geelen

Betreft: Een tankstation wordt verkocht grond er om heen. Na verloop van tijd blijkt dat de grond ernstig vervuild is en er sprake is van een saneringsnoodzaak. Er heeft echter een sanering plaatsgevonden (dit wist de koper), maar nu blijkt dat dit slechts een deel-sanering was. Verkoper was hier van op de hoogte maar heeft nagelaten dit mede te delen, evenals de daarna verkregen onderzoeksrapporten. Verkoper heeft het volgende gegarandeerd: “..aan hem per dat tijdstip (koopvok) van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd.”.
Is er sprake van non-conformiteit?
Rechtsregel: Het hof oordeelt dat er geen sprake is van non-conformiteit omdat het tankstation goed functioneert. De Hoge Raad oordeelt echter dat je voor non-conformiteit niet enkel moet kijken of het tankstation functioneert, maar ook naar de gedane uitspraken (mededelingsplicht).

Arrest: Quelle

Betreft: Quelle, een postorderbedrijf, heeft een fornuis voor privégebruik geleverd (2002). In 2004 stelt Bruning vast dat het toestel gebreken vertoonde. Herstel was niet mogelijk dus heeft zij het terugbezorgd aan Quelle, die een nieuw toestel heeft toegezonden. Voor het gebruik van het eerste toestel vraag Quelle vervolgens 69,97 gebruikersvergoeding. Een consumentenverbond stelt in naam van Bruning dat Quelle dit bedrag moet terugbetalen en dat zij moet stoppen met het in rekening brengen van gebruiksvergoedingen.
Rechtsregel: Op de verkoper ligt de verplichting op het goed kosteloos in overeenstemming te brengen, hetzij in de vorm van herstel hetzij in de vorm van vervanging van het niet-conforme goed. Hiermee wordt beoogd de consument te beschermen tegen het risico van financiële lasten, dat hem zonder die bescherming ervan zou kunnen weerhouden zijn rechten geldend te maken. De verkoper mag dus geen financiële aanspraken geldend maken in het kader van de nakoming van zijn verplichting om het goed waarop de ovk betrekking heeft, in overeenstemming te brengen.

Arrest: Van Dalfsen/gem. Kampen

Betreft: Van Dalfsen koopt een gebouw van de gemeente Kampen met de intentie hierin een restaurant te vestigen. Deze intentie heeft hij bekend gemaakt aan de gemeente. Het was echter niet duidelijk of de boven verdieping genoeg steun had om het te verwachten aantal gasten te dragen. De gemeente heeft hiervan ooit berekeningen gemaakt, maar heeft verzuimd deze aan van Dalfsen te geven. Daarentegen was duidelijk te zien dat de balken doorhelden en heeft van Dalfsen een deskundige er bij gehaald welke zijn twijfels heeft laten blijken.
Rechtsregel: In beginsel prevaleert de mededeling boven een onderzoeksplicht. Als uit de omstandigheden moet worden afgeleid dat de wederpartij voldoende informatie heeft om al dan niet te kiezen voor aanvullend onderzoek, kan de onderzoeksplicht prevaleren.

Arrest: Rebel/Resim

Betreft: Rebel koop van PKF een bungalowpark met de intentie deze door te verkopen. Dit bungalowpark verkoopt hij door aan Resim. Het In de bungalows was direct zichtbaar asbesthoudend materiaal aanwezig. Dit heeft Resim bij de inspectie voor de koop ook geconstateerd. Resim heeft na de koop een onderzoek laten verrichten waaruit bleek dat de bungalows nog veel meer aan het oog onttrokken asbest bevatten. Resim zegt dat er sprake is van non-conformiteit art 7:17. Rebel zegt dat Resim buitengewoon deskundig is en het daarom had kunnen weten.
Rechtsregel: De onderzoeksplicht van de (professionele) koper telt zwaar. Het feit dat (in casu) er reeds asbest geconstateerd was, leidt er toe dat verder onderzoek benodigd was.

Arrest: Ploum/Smeets en Geelen 2

Betreft: Tankstation met vervuilde grond. De koper neemt in casu contact op met de vorige gebruiker van de grond. Het duurt enige tijd voordat de koper bij de verkoper komt met de klacht. De verkoper zegt dat de koper te laat is. Smeets heeft direct na de ontdekking actie ondernomen en contact gezocht met BP. Smeets hoefde immers zelf geen onderzoek op te zetten. Bij het uitblijven van een reactie van BP heeft Smeets aangedrongen op beantwoording van de vragen. Na beantwoording heeft Smeets direct contact gezocht met Ploum.
Rechtsregel: HR herhaald wat is gezegd in arrest Pouw/Visser: “De vraag of de koper binnen redelijke termijn heeft gereclameerd is afhankelijk van de situatie. In beginsel mag de koper de uitslag van een onderzoek afwachten. Mocht dit erg lang duren, zal de koper alvast de verkoper moeten informeren”.
Als de koper afhankelijk is van de medewerking van een derde, dan moet hier rekening mee gehouden worden bij het stellen van een redelijke termijn art 7:23 lid 1.