Wanneer kan de koper u aanspreken op verborgen gebreken?

Een zeer lastige kwestie bij overdracht van onroerend goed, zijn de verborgen gebreken. Aan de ene kant heeft de koper een onderzoeksplicht, maar de verkoper heeft een mededelingsplicht. Het is vaak lastig om te bepalen of de kosten komen te liggen bij de koper of bij de verkoper. De koper koopt het huis in de conditie van het huis bij de overdracht. In het geval dat er bijvoorbeeld lekkageschade wordt geconstateerd, had de koper dit ook kunnen vaststellen voordat ze het huis kochten. Het huis is door de kopers gekocht me alle bestaande zichtbare en onzichtbare gebreken. In bepaalde gevallen kan de koper de verkoper na de overdracht toch nog aansprakelijk stellen voor schade aan het huis.

De verkopers hebben een mededelingsplicht

De verkopers moeten de potentiële kopers eerlijk vertellen over bestaande gebreken aan het huis. De vraag is echter, hoe ver gaat deze plicht? Moet de verkoper vertellen over de lekkageschade die zich een paar jaar geleden heeft voorgedaan? Moeten de kopers de potentiële kopers wijzen op de lekkage plekken op de muren? Nee, duidelijk zichtbare gebreken hoeven ze niet nog een keer te benadrukken. Dit zouden ze wel moeten doen als ze de plekken opnieuw geverfd hebben, zonder dat de oorzaak van de lekkage is verholpen.

Het lastige is om te bepalen hoe ver de mededelingsplicht gaat. Kleine gebreken waar de verkoper niet bij stil staat, zullen waarschijnlijk niet gemeld worden, maar de kopers kunnen het kleine gebrek wel een gebrek vinden waar ze vooraf over geïnformeerd hadden willen worden.

Ernstige verborgen gebreken

In bepaalde gevallen gaat het om ernstige gebreken die de verkopers hadden moeten melden. Dit gaat over het algemeen over gebreken die het normale gebruik van het huis in de weg staan. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan constructiefouten aan het huis. Hiervan moet de koper op de hoogte worden gesteld vóór de overdracht.

Hoe lang na de overdracht kan de koper een claim indienen in verband met verborgen gebreken?

In principe staat hiervoor een periode van twee maanden na de overdracht. Bij verborgen gebreken zullen de kopers eerst proberen om het onderling met de verkopers op te lossen. Als er grote financiële belangen zijn, zal de procedure al snel worden overgenomen door advocaten. Dit zal niet het geval zijn als de schade slechts een paar honderd euro beslaat.

Beschermen tegen claims van de kopers

Zelfs als u niet op de hoogte bent van gebreken aan het huis dat u verkocht hebt, kunt u toch door de kopers hierop worden aangesproken. U kunt zich beschermen tegen claims door de kopers duidelijk en eerlijk te informeren over de bestaande gebreken. U hoeft uw huis niet volledig af te kraken bij een bezichtiging, maar belangrijke gebreken moet u zeker gaan melden aan de kopers.

U kunt zich beschermen tegen dergelijke claims door een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten. Lees de voorwaarden van deze verzekering wel grondig door. U kunt bijvoorbeeld geen claim indienen op deze verzekering met betrekking tot een geschil die al speelde op het moment dat u de polis hebt afgesloten.