De huurovereenkomst: wegens dringende redenen opzeggen

In Nederland heeft de huurder van een woonruimte recht op verregaande huurbescherming. Het stelsel van de huurbescherming zorgt ervoor dat de huurder goed is beschermd tegen het te pas en te onpas opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder. Het toekennen van huurbescherming aan de huurder is niet vreemd. Opzegging van de huurovereenkomst heeft immers grote gevolgen voor de huurder en daarnaast is de verhuurder meestal als de sterkere partij aan te merken. Toch komt de huurder niet in alle gevallen een beroep toe op huurbescherming. De wet biedt namelijk aan de verhuurder een beperkt aantal dringende redenen voor opzegging, waarmee de huurbescherming van de huurder buitenspel kan worden gezet.

Inhoudsopgave

• Dringende redenen voor het opzeggen
• Wanprestatie
• Dringend eigen gebruik
• Nieuwe huurovereenkomst met verhuurder
• Bestemmingsplan
• Conclusie

Dringende redenen voor het opzeggen

In artikel 274 lid 1 van het zevende Burgerlijk Wetboek (artikel 7:274 BW) staan de redenen opgesomd die een eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder rechtvaardigen. De in het artikel genoemde redenen zijn:

• wanprestatie van de huurder;
• dringend eigen gebruik;
• een nieuwe huurovereenkomst of;
• het geldende bestemmingsplan van de gemeente.

Rechter

Overigens is het goed om in het achterhoofd te houden dat de opzegging wegens een dringende reden geen effect heeft zolang deze niet is voorgelegd aan de Nederlandse rechter (tenzij de huurder zelf akkoord gaat). Het wetsartikel spreekt namelijk van: ‘De rechter kan de vordering slechts toewijzen […]’, hetgeen ertoe leidt dat alleen de rechter de huurovereenkomst – op verzoek van de verhuurder – wegens dringende redenen eenzijdig kan beëindigen. De verhuurder kan dus niet zomaar overgaan tot het opzeggen van de huurovereenkomst. Dit is niet vreemd gezien de verstrekkende gevolgen van de opzegging voor de huurder.

Wanprestatie

Wanprestatie in relatie tot de huurovereenkomst houdt in dat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Van wanprestatie kan onder meer sprake zijn als de huurder een huurachterstand heeft opgebouwd. Ook het veroorzaken van ernstige overlast kan, wanneer dit structurele vormen aanneemt, leiden tot een wanprestatie. Incidentele overlast zoals het ietwat luidruchtig vieren van een verjaardag levert in die zin nog geen wanprestatie op. Nederland is een klein land en enige overlast is dan ook in de meeste gevallen niet te voorkomen en heeft men gewoonweg te dulden van elkaar.

Belangenafweging

Is er echter sprake van een wanprestatie aan de zijde van de huurder, dan kan de verhuurder aan de rechter verzoeken om de huurovereenkomst te laten eindigen. Met dien verstande dat de rechter niet zomaar de huurovereenkomst zal beëindigen. De rechter kan bijvoorbeeld de huurder in de gelegenheid stellen om op zeer korte termijn een betalingsachterstand in te lossen. Ook overlast hoeft niet direct tot het einde van de huurovereenkomst te leiden. De rechter maakt steeds een belangenafweging tussen de belangen van de huurder en verhuurder. Daarbij kijkt de rechter tevens naar de ontstaansgeschiedenis van het probleem (in dit geval de wanprestatie) tussen de huurder en verhuurder. Wellicht dat een andere oplossing meer geschikt is dan het rigoureus beëindigen van de huurovereenkomst, zoals eerst met elkaar eens goed in gesprek gaan.

Dringend eigen gebruik

Een huurovereenkomst kan eveneens worden opgezegd indien de verhuurder de woonruimte zelf wil gebruiken. Dit lijkt een hele makkelijke manier om van een huurder af te komen, maar schijn bedriegt. Aan opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is namelijk een belangrijke voorwaarde verbonden. Zo moet het eigen gebruik ‘dringend’ genoeg zijn om de eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuurder zelf met zijn gezin de woonruimte nodig heeft, omdat zij anders zelf op straat komen te staan. Hierbij geldt dus een noodzakelijkheidsvereiste, hetgeen wil zeggen dat de verhuurder met zijn gezin de woonruimte dringend nodig heeft en niet slechts als reden aanvoert om de huurder weg te krijgen.

Sloop of renovatie

Ook de sloop van de woning of een op handende zijnde renovatie kunnen worden gekwalificeerd als dringend eigen gebruik. Hierbij geldt eveneens dat de verhuurder de noodzaak ervan moet aantonen. Bij een renovatie moet daarnaast nog worden bekeken of de huurder - ondanks de renovatiewerkzaamheden - echt niet in de woonruimte kan blijven. Is dit namelijk wel zo, dan kan de huurovereenkomst niet wegens dringend eigen gebruik worden beëindigd. Het belang van de huurder op woonruimte prevaleert dan boven het belang van de verhuurder om te kunnen renoveren zonder daarbij enige rekening te hoeven houden met een huurder. Wordt de overeenkomst opgezegd wegens sloop- of renovatiewerkzaamheden, dan heeft de huurder mogelijk recht op een (redelijke) verhuiskostenvergoeding.

Nieuwe huurovereenkomst met verhuurder

Onder omstandigheden kan het niet accepteren van een nieuwe of een gewijzigde huurovereenkomst een dringende reden vormen om de huur op te zeggen. Het moet wel een redelijk voorstel betreffen om de huurovereenkomst te wijzigen dan wel om een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Onredelijke voorstellen van de verhuurder behoeft de huurder niet te accepteren. Immers, dit zou een verslechtering van de positie van de huurder betekenen. Gaat de huurder niet akkoord met het voorstel? Dan zal de rechter zich moeten buigen over de redelijkheid van het gedane voorstel. Is de rechter vervolgens van mening dat het een redelijk voorstel betreft? Dan nog leidt dit niet in alle gevallen meteen tot een beëindigen van de huurovereenkomst. De rechter komt de bevoegdheid toe om de huurder in de gelegenheid te stellen om binnen een redelijke termijn alsnog op het voorstel van de verhuurder in te gaan en daarmee de beëindiging van de huurovereenkomst te voorkomen.

Bestemmingsplan

Als laatste dringende reden voor de opzegging van de huurovereenkomst kan het gemeentelijke bestemmingsplan worden genoemd. Deze komt in de praktijk echter nauwelijks voor. De verhuurder is gerechtigd om de overeenkomst met de huurder op te zeggen indien deze uitvoering wil geven aan de bestemming die is verbonden aan de woning in het bestemmingsplan. Evenals bij de opzegging wegens sloop- of renovatiewerkzaamheden geldt het noodzakelijkheidsvereiste. Het beroep op het bestemmingsplan vormt voor de verhuurder dan ook geen eenvoudige manier om onder de huurovereenkomst met de huurder uit te kunnen komen.

Conclusie

In Nederland komt de huurder van woonruimte veel bescherming toe middels de huurbeschermingswetgeving. De wetgever heeft middels artikel 274 lid 1 van het zevende Burgerlijk Wetboek (artikel 7:274 BW) willen voorkomen dat een verhuurder geen enkele mogelijkheid heeft om een huurovereenkomst eenzijdig met de huurder te kunnen beëindigen. Door middel van een beroep op wanprestatie, dringend eigen gebrek, een (redelijk) voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst en het bestemmingsplan kan in sommige gevallen de huurovereenkomst - na tussenkomst van de rechter - worden beëindigd. Evenwel dient te worden gezegd dat in de praktijk de rechter niet snel één van de genoemde dringende redenen zal aannemen en de huurder in de regel eerst in de gelegenheid zal stellen om zijn verplichtingen jegens de verhuurder alsnog na te komen.