Woningschaarste, eigendomsrechten en koopcontract

Woningen staat langer te koop dan vroeger en het is moeilijk om een koper te vinden. Dat heeft gevolgen voor de huizenprijzen. Verkopers vragen een lagere prijs om het huis toch te kunnen verkopen. Hoe verkoop je eigenlijk je huis?

Woningschaarste

Woonruimte is schaars in Nederland. De afgelopen jaren was de vraag meestal groter dan het aanbod. Om die reden zijn de huizenprijzen in het begin van deze eeuw sterk gestegen. Als je de huizenmarkt over een langere tijd bekijkt, blijkt dat er sprake is van flinke prijsstijgingen maar ook van flinke prijsdalingen.
De schommeling in de warde van woningen laat zien dat je er ook na jaren van prijsstijgingen niet van kunt uitgaan dat een huis zijn waarde behoudt. De schaarste aan koopwoningen wordt vooral veroorzaakt door dat de vraag naar woningen harder stijgt dan het aanbod van woningen. De vraag naar koopwoningen is de afgelopen decennia gestegen door de daling van de gemiddelde woningbezetting, de veranderde wooneisen en de gestegen welvaart, maar ook door het tekort aan huurwoningen en het belastingbeleid van de overheid. Deze punten worden hierna besproken:

Daling van de gemiddelde woningbezetting en groei van de bevolking.

De groei van de bevolking leidt tot toename van de vraag. Bovendien wonen er in vergelijking met vroeger gemiddeld minder mensen in een woning. Voor hetzelfde aantal mensen zijn er meer woningen nodig. De gemiddelde woningbezetting is onder meer gedaald doordat:

1. jongeren eerder het huis uitgaan en zelfstandig gaan wonen.
2. studenten meer dan vroeger gebruikmaken van een zelfstandige woonruimten (bijvoorbeeld studentenflats)
3. het aantal echtscheidingen is toegenomen
4. oudere steeds minder vaak bij hun kinderen intrekken, maar zelfstandig blijven wonen.
5. het aantal kinderen per huishouden is gedaald

Veranderende wooneisen door de toegenomen welvaart.

Veel woningen beantwoorden niet meer aan de moderne eisen. Voorzieningen zoals ruime kamers, een eigen slaapkamer voor ieder kind, een badkamer, centrale verwarming en isolatie zijn tegenwoordig heel normaal. Ook de veranderde samenlevingsvormen hebben invloed op de wooneisen. De woningbouw in Nederland is lange tijd gericht geweest op het traditionele gezin. Tegenwoordig is er bijvoorbeeld een groot tekort aan woonruimten voor alleenstaanden.

Tekort aan huurwoningen.

Een tekort aan huurwoning heeft geleid tot een toename van de vraag naar koopwoningen.

Belastingbeleid.

Mensen die een huis kopen, sluiten meestal een hypothecaire lening af om het te kunnen betalen. Om het woningbezit te bevorderen, heeft de overheid bepaald dat de rente over zo'n lening aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. Dat maakt de woonlasten voor woningeigenaren lager. Huurders hebben dit voordeel niet. Ook heeft de overheid bezuinigd op de huurtoeslag. Dit is een inkomtoelage aan laagbetaalden die in een naar verhouding duur huurhuis wonen. Koper wordt zo aantrekkelijker dan huren.

Transactiekosten

Kopen of verkopen van een woning is niet eenvoudig. Als je alles zelf wilt regelen, zijn de transactiekosten doorgaans er hoog.
Transactiekosten zijn de kosten die gemaakt moeten worden om een koop tot stand te brengen en om te zorgen dat de koper de overeenkomst naleeft. Als je bijvoorbeeld zelf een huis wilt verkopen, moet je zelf op zoek naar kopers. Dan moet je overal advertenties plaatsen, zelf afspraken met mogelijke kopers regelen, zelf onderhandelen over de prijs en zelf een contract met de koper opstellen. ook moet je ervoor zorgen dat de koper ook echt betaalt. Bovendien moet je rekening houden met allerlei wettelijke voorschriften. Zo is de verkoper verplicht alle informatie over de woning aan de koper te melden, dus ook de minpunten. Dit moet je doen omdat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken. Verborgen gebreken zijn mankementen aan het huis die niet direct zichtbaar zijn.
De meeste woningverkopers schakelen daarom een makelaar in. Makelaars kunnen de waarde van de woning schatten (taxeren) en proberen kopers te interesseren voor de woning door het plaatsen van advertenties in kranten en op internet. In ruil voor die bemiddeling ontvangen makelaars een beloning (courtage). Dit is meestal een percentage van de verkoopprijs. Ook kopers kunnen een makelaar inschakelen. In advertenties waarin koopwoningen worden aangeboden, zie je achter de prijs van de woningen de afkortingen k.k. of v.o.n. Wanneer de verkoper aangeeft dat hij de kosten bij verkoop, zoals overdrachtsbelasting en de notariskosten, voor zijn rekening neemt, staat achter de prijs de toevoeging v.o.n. Dat wil zeggen vrij op naam. Als de koper deze kosten moet betalen, staat achter de koopprijs k.k. dat wil zeggen kosten koper.

Eigendomsrechten

Als je een huis koopt wil je zeker weten of de verkoper ook de eigenaar is van de grond en de woning. Ook wil je bijvoorbeeld precies weten hoe groot het perceel is, hoe de erfgrenzen lopen en of er erfdienstbaarheden bestaan. Een erfdienstbaarheid is een recht van een ander om gebruik te maken van jouw grond. Een voorbeeld is het recht van overpad: je nieuwe buurman kan het recht hebben om over een pad op jouw grond te lopen of te fietsen om op zijn eigen erf te komen.

Een woning bestaat niet alleen uit vier muren. De verwarmingsinstallatie, het keukenblok, het tuinhuisje en de grond horen bij de woning. Dit alles bij elkaar wordt de onroerende zaak of het registergoed genoemd. Een koopwoning is een registergoed. Van een registergoed moeten de gegevens in een openbaar register worden opgeslagen. Dit openbare register heet het kadaster. Door navraag te doen bij het kadaster kan een koper nagaan of de verkoper het huis in eigendom heeft en welke rechten hij precies kan ontlenen aan de koop. Iedereen in Nederland kan de kadastergegevens tegen betaling inzien.

Koopcontract

Het voorlopige koopcontract wordt getekend door de koper en verkoper van de woning. In het voorlopige koopcontract worden de overeengekomen prijs van de woning genoemd en de ontbindende voorwaarden. Bij het opstellen van ontbindende voorwaarden wordt bepaalt onder welke voorwaarden de koop niet door gaat. Als ontbindende voorwaarde kun je bijvoorbeeld opnemen dat je het huis alleen koopt, als je zeker weet dat je een lening van de bank krijgt. Of dat je een woonvergunning krijgt van de gemeente.
Alleen als een ontbindende voorwaarde van toepassing is, gaat de 'echte' koop niet door. Het voorlopige koopcontract moet nog officieel door de notaris worden vastgelegd. De notaris controleert eigendomsrechten van koper en verkoper. De officiële koopakte wordt ook wel de transportakte genoemd. In deze notariële akte staat dat de koper de nieuwe eigenaar is. De notaris zorgt voor inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster. Na deze inschrijving ben je volgens de wet eigenaar van de woning. Als je een bestaande woning koopt, moet je behalve notariskosten en eventuele makelaarskosten ook nog 6% overdrachtsbelasting betalen. Als je een nieuwbouwwoning koopt betaal je het hoge btw-tarief.