Uitwinning van de Eigen Woning

Wanneer een debiteur zijn schuld(en) niet betaalt, bestaat de mogelijkheid om (executoriaal) beslag te leggen op de eigen woning. Artikel 3:276 BW (burgerlijk wetboek) bepaalt immers dat een schuldeiser zijn vordering op alle goederen van zijn schuldenaar kan verhalen. Eén van die goederen is de eigen woning of het appartement. Hieronder in een notendop de meest ingrijpende uitwinning.. Die van de eigen woning.

Mogelijkheid en voorwaarden voor executoriaal beslag door schuldeiser

De artikelen 502 en verder van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (RV) bepalen op welke wijze een onroerende zaken (en tevens appartementen, erfpachtrechten) door een schuldeiser in beslag kan worden genomen en uitgewonnen (verkocht). Het beslag is een zogenaamd bureaubeslag. Het beslag wordt gelegd bij een proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder met daarin de vereisten, zoals vermeld in artikel 504 RV. Het beslag ligt, zodra de gerechtsdeurwaarder zijn handtekening zet op het proces-verbaal en krijgt de zogenaamde derde werking, zodra het beslag is ingeschreven in het daartoe bestemde register dat wordt (bij)gehouden door het kadaster. Vervolgens moet het executoriaal beslag wordt overhandigd (betekend) aan zowel de schuldenaar als –zo deze er is- de hypotheekhouder, meestal de bank.

De bank zal vrijwel altijd de executie van de woning willen overnemen en heeft dit recht op grond van artikel 509 RV. Immers, de bank heeft als hypotheekhouder het recht om als eerste het pand uit te winnen, maar zal vaak hiertoe geen noodzaak zien, omdat vrijwel altijd de hypotheek wordt voldaan. Vaak bevatten hypotheekakten evenwel een bepaling, dat de schuldenaar ten opzichte van de bank in verzuim komt, wanneer er (executoriaal) beslag op de woning wordt gelegd.

Indien de schuldenaar de hypotheek niet betaalt, hoeft de bank geen beslag te leggen op de woning, maar zal, na sommatie, via een deurwaardersexploot de verkoop aanzeggen aan de schuldenaar.

Verkoop door notaris

Wanneer de bank, danwel de schuldeiser tot verkoop van de woning wil overgaan, zal dit geschieden ten overstaan van een notaris, die de veilingvoorwaarden vaststelt. De notaris zal aan de schuldenaar kenbaar maken, wanneer de openbare verkoop (openbare veiling) plaatsvindt. Tevens wordt een advertentie in de krant geplaatst. Op de veiling zal (meestal) in één zitting de prijs worden vastgesteld en wordt de woning toebedeeld aan de hoogstbiedende veilingkoper.

Noodzaak om te ontruimen

Het proces-verbaal van toewijzing van de notaris vormt de executoriale titel dat strekt tot ontruiming van de woning door de voormalige eigenaar, de oorspronkelijke schuldenaar. De notaris zal vaak een termijn stellen waarbinnen de ontruiming moet zijn bewerkstelligd. Indien de schuldenaar weigert de woning te verlaten, zal deze gedwongen worden de woning te ontruimen.

Probleem NHG?

Woningen worden nog wel eens verkocht met een zogenaamde NHG-garantie. Dat betekent dat bij gedwongen verkoop de bank altijd zijn vordering volledig krijgt voldaan, ook al levert de executieveiling minder op dan er aan hypotheek op de woning is gevestigd.

De stichting waarborgfonds eigen woningen treedt dan als schuldeiser richting de schuldenaar op voor het verschil tussen de hypotheek en de opbrengst van de executieveiling met als gevolg dat de schuldenaar met een restschuld blijft zitten.
Het is dus van belang dat banken en de notaris inspanningen moeten verrichten om een hoge(re) opbrengst te krijgen op een executieveiling en dus de handelaren op executieveilingen scherper in de gaten moeten houden. Er zouden meer particulieren de kans moeten krijgen om te bieden op de veiling. Echter, dan zou er ook een bezichtiging plaats moeten vinden en dat gebeurt nu nauwelijks of in het geheel niet.