Jurisprudentie WOZ: WOZ kan niet hoger worden na bezwaar

Jaarlijks stelt de gemeente de WOZ-waarde van woningen vast. Veel huiseigenaren tekenen daartegen bezwaar aan met als doel deze waarde te verlagen. Maar wat gebeurt er als een huiseigenaar bezwaar en vervolgens beroep aantekent omdat hij juist een hogere WOZ-waarde wil, bijvoorbeeld om een hogere verkoopprijs te bereiken? Uit een uitspraak van 23 januari 2014 van de rechtbank Den Haag blijkt dat dit niet mogelijk is. Na bezwaar kan de WOZ-waarde alleen omlaag.

WOZ-waarde

WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken. De WOZ is de grondslag voor het vaststellen van diverse lokale heffingen en belastingen en het eigenwoningforfait. Daarom tekenen veel huizenbezitters bezwaar aan tegen de WOZ-waarde met als doel deze te verlagen. De laatste jaren komt het echter steeds vaker voor dat huizenbezitters belang denken te hebben bij een hogere WOZ-waarde. Een hoge WOZ-waarde zou van belang kunnen zijn bij het vaststellen van de verkoopprijs van een woning en om problemen met de hypotheekbank te voorkomen. De bank kan immers ingrijpen als een woning “onder water staat”, dat wil zeggen dat de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld. Of de WOZ-waarde werkelijk van doorslaggevend belang is bij voorgaande redenen valt overigens te betwijfelen.

De procedure

De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland heeft de WOZ-waarde van een woning voor het jaar 2013 vastgesteld op € 799.000. De huiseigenaar heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Dit bezwaar wordt niet-ontvankelijk verklaard. Daarop gaat de huiseigenaar in beroep. De huiseigenaar vindt dat het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. De huiseigenaar stelt dat de WOZ-waarde ook van belang kan zijn voor het verkrijgen van een hypotheek of het verkopen van de woning. De huiseigenaar bepleit daarom juist een hogere WOZ-waarde van € 845.000. De heffingsambtenaar vindt dat een verhoging van de WOZ-waarde in strijd is met het verbod op reformatio in peius (dat betekent dat iemand door het instellen van bezwaar niet in een slechtere positie mag komen te verkeren). Het fiscaal belang ontbreekt volgens de heffingsambtenaar.

Beoordeling en uitspraak van de rechtbank

De rechter onderkent dat er voordelen kunnen voortvloeien uit een hogere WOZ-waarde maar deze voordelen vallen buiten de reikwijdte van de Wet WOZ. Deze wet gaat alleen over belastingheffing. En verhoging van de WOZ-waarde zou betekenen dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) ook omhoog zou gaan. Daarmee zou de huiseigenaar in een fiscaal slechtere positie komen. Dat is niet mogelijk oordeelt de rechter onder verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 9 februari 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105):
“Ingevolge artikel 8:69 van de Algemene wet bestuursrecht mag het instellen van beroep er niet toe leiden dat degene die het beroep instelt in een slechtere financiële positie komt dan zonder het instellen van beroep het geval zou zijn geweest. Het beroep van belanghebbende kan er dan ook niet toe leiden dat de waarde van de woning hoger wordt vastgesteld dan de door de Inspecteur bij beschikking vastgestelde waarde. Ook in hoger beroep is het hoger vaststellen dan de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning niet mogelijk.”
Een verhoging van de WOZ-waarde is in strijd met het verbod op reformatio in peius (artikel 7:11 en 8:69 van de Algemene wet bestuursrecht). Het bezwaar van de huiseigenaar is dus terecht niet-ontvankelijk verklaard, zo oordeelt de rechter. Aan een beoordeling van de argumenten die de huiseigenaar heeft ingebracht om een hogere waarde te bereiken, komt de rechter niet meer toe.

Conclusie

De WOZ-waarde van een woning kan na bezwaar en beroep niet hoger wordt vastgesteld dan de bij beschikking vastgestelde waarde. De Wet WOZ heeft betrekking op belastingheffing en daarom spelen alleen fiscale argumenten een rol. Fiscaal gezien bestaat geen belang bij een hogere vastgestelde waarde. Dat een hogere WOZ-waarde van belang zou kunnen zijn voor de hypotheek of de verkoop van een woning doet niet ter zake omdat dit geen fiscale argumenten zijn.