Erfpacht en hypotheek, kun je erfpacht afkopen?

Wat is erfpacht? Als je te maken krijgt met een erfpachtsituatie bij het kopen van een huis dan kun je de erfpacht vaak afkopen. Wil je toch de canon van de erfpacht jaarlijks betalen, dan kleven hier enkele grote nadelen aan. In de erfpachtcanon kunnen zeer nadelige voorwaarden staan. Beklemrecht is een variant van erfpacht. Erfpacht en hypotheek, hoe zit dat eigenlijk?

Locatie van een koopwoning

Als je op zoek bent naar een koopwoning kun je te maken krijgen met erfpacht. Meestal kun je aan te prijs van een koopwoning al een redelijke indicatie krijgen of het huis op eigen grond staat of dat er sprake is van erfpacht. Als je een woning koopt met erfpacht, dan wordt je geen eigenaar van de grond. Je krijgt de grond in gebruik.

Erfpacht en hypotheek

Als je een huis koopt met grond waarop erfpacht rust, dan ben je verplicht een vergoeding te betalen voor het gebruik van die grond. Dit wordt de erfpachtcanon genoemd. Als je kunt kiezen tussen grond in eigendom of erfpacht dan is het verstandig de eerste optie te kiezen. Je hebt dan de volledige zeggenschap over de grond en kunt er mee doen wat je wilt. Je hoeft dan verder geen bijdragen te betalen voor het gebruik van de grond. Beland je toch in een erfpachtsituatie, dan is het verstandig om de erfpacht in een keer af te kopen. Meestal kun je de erfpachtsituatie voorgoed afkopen. Je betaald dan een eenmalig bedrag, de afkoopsom, die mee te financieren is in de hypotheek.

Wat zijn de nadelen van erfpacht?

Als je wel erfpacht moet gaan betalen dan kleven daar enkele grote nadelen aan. De jaarlijkse vergoeding voor erfpacht, de canon, staat niet voor altijd vast. Het bedrag wordt periodiek verhoogd waardoor je meer moet betalen. Bovendien houdt erfpacht niet op na 30 jaar, zoals bij een hypotheek. Je blijft dus gewoon doorbetalen na de termijn van 30 jaar. Verhoudingsgewijs betaal je met erfpacht veel meer voor de grond dan wanneer je het in eigendom zou hebben.

Het tweede grote nadeel van erfpacht is dat gemeenten in het erfpachtcontract zeer nadelige voorwaarden kunnen opnemen. Als je bijvoorbeeld wilt bijbouwen op de grond dan zou het kunnen zijn dat je ook veel meer moet betalen.

Erfpacht afkopen

Om niet in een situatie terecht te komen van periodieke verhogingen van de canon, kun je de erfpacht het beste afkopen voor een zo lang mogelijke periode. Hoe langer hoe beter, want als je de woning wilt verkopen en er resteert nog een deel van die periode dan heeft dit een positief effect op de verkoopwaarde van het huis. De jaarlijkse canon is aftrekbaar bij de belastingdienst. De afkoopsom is dat niet. Alleen de rente over de afkoopsom is fiscaal aftrekbaar (een deel van de hypotheekrente), mits je de afkoopsom hebt meegefinancierd in de hypotheek.

Beklemrecht

Beklemrecht is een variant van erfpacht. Het beklemrecht of recht van beklemming is een zakelijk recht. De kenmerken van dit recht zijn de eeuwigdurendheid en de ondeelbaarheid van het gebruik van andermans grond. Ondeelbaarheid betekent dat zonder toestemming van de eigenaar het beklemrecht niet kan worden gesplitst. Het grote verschil met erfpacht is dat de pacht voor onbepaalde tijd geldt. Als je van het beklemrecht af wilt komen dan kan dit alleen door het af te kopen. Als je te maken krijgt met beklemrecht dan betaal je een huursom aan de eigenaar. Anders dan bij erfpacht wordt de huursom niet aangepast in de loop der tijd. Bedragen die met beklemrecht zijn gemoeid zijn relatief laag.