Vastgoedmanagement

Stel, je koopt als belegger een onroerende zaak, bijvoorbeeld een winkelcentrum. Voor een optimaal rendement moet het winkelcentrum optimaal geëxploiteerd worden, maar hier heb je het veel te druk voor. Het beheren van vastgoed is makkelijk uit te besteden aan een vastgoedmanagementorganisatie. Wat deze ondernemingen precies doen, kan je in dit artikel lezen. Bij het aankopen van vastgoed komt veel om de hoek kijken, zeker als je als belegger een hoog rendement voor ogen hebt. Tijd om je onroerende zaken te beheren heb je dan niet, ook is er de juiste expertise bij nodig waar een hele studie aan vooraf gaat. Gelukkig is daar de vastgoedmanagement organisatie die de taken van het beheren van het vastgoed op zich neemt.

Institutionele Beleggers

Het doel van vastgoedmanagement is het verkrijgen van inzicht in het door de belegger te voeren beleid met betrekking tot aankoop, exploitatie en verkoop van vastgoedbeleggingen. Het begrip belegger is hierbij erg groot, maar meestal zijn het de institutionele beleggers die gebruik maken van vastgoedmanagement. Hieronder worden verstaan:

• Pensioenfondsen
• Verzekeringsmaatschappijen
• Beleggingsinstellingen
• Banken

In Nederland bestaat er ook een vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, ook wel IVBN genoemd.

Nu je weet wat een belegger precies is, is het ook belangrijk om te weten in wat voor vastgoed een belegger kan investeren. Zo heb je direct vastgoed en indirect vastgoed. Direct vastgoed zijn gebouwen, indirect vastgoed zijn vastgoedaandelen.

Vastgoedexploitatie

Bij exploitatie van vastgoed zin er drie beleidsniveaus:

1. Strategisch niveau
2. Tactisch niveau
3. Operationeel niveau

Deze drie niveau's worden gekoppeld aan een bepaalde managementafdeling. Zo hoort bij het strategische niveau portefeuillemanagement, dus het beheer van de portefeuille. Bij het tactisch niveau hoort assetmanagement, het beheer van de beleggingen. Het operationele niveau hangt samen met het property management, dit is het beheer van het vastgoed zelf.

De vastgoedmanagementorganisatie

De vastgoedmanagementorganisatie is de organisatie die in opdracht van een of meerdere beleggersorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitoefent. Ze richten zich vooral op vastgoedbeleggers die vastgoed te huur aanbieden.

Door de jaren heen is de behoefte van vastgoedmanagement behoorlijk verandert. Zo beheerden in de jaren '60 de beleggersorganisaties zelf hun vastgoed, later zijn ze zelf strategisch gaan beleggen en hebben ze het operationeel management uitbesteedt aan makelaars en zelfstandige vastgoedmanagementorganisaties. In de jaren '80 groeide de kantorenmarkt en werd er aandacht besteed aan acquisitie (aankoop) en ontwikkeling. Het commerciële management kwam pas in de jaren '90 toen er leegstand kwam in de kantorenmarkt. Relatiebeheer en het verhogen van huurderstevredenheid werd toen veel belangrijker. Eind jaren '90 zijn de vastgoedmanagers begonnen met een performance-analyse per object, er werd toen door middel van object beleid op tactisch niveau beheert. Nu is vooral benchmarking erg belangrijk geworden, zeker met de crisis is het belangrijk te weten waar je als bedrijf staat.

Processen in het vastgoedmanagement

Er zijn drie processen die horen bij het managen van vastgoed:

1. Acquisitieproces
2. Exploitatieproces
3. Dispositieproces

Acquisitieproces

Het acquisitieproces kenmerkt zich door de aankoop van vastgoed. Ook hierbij speelt de vastgoedmanager een rol. In dit proces zijn verschillende fasen te onderscheiden: identificatie beleggingsmogelijkheden, beoordeling projectinformatie, letter of intent, due dilligence, investeringsvoorstel, levering, overdracht en nazorg. De vastgoedmanager speelt een rol bij het beoordelen van de projectinformatie, hierbij is zijn expertise van groot belang, dit kan zelfs afhangen van of een belegging succesvol is of niet. Daarnaast is hij werkzaam bij het opstellen van de due dilligence, bij de overdracht en verzorgt hij de nazorg.

Exploitatieproces

Het exploitatieproces is een continu proces. Bij het exploitatieproces wordt er naast het beleidsplan ook andere plannen opgesteld: marktanalyse, financiële analyse, marketingplan, onderhoudsplan en beheerplan.

Dispositieproces

Het doel van dit proces is om tot verkoop van vastgoed te komen. Om aan deze fase toe te komen moet er eerst een periodieke toetsing aan de strategie komen. Voldoet het vastgoed niet meer aan de strategie, dan is het verstandig om over te gaan op dispositie. Mogelijke strategieën kunnen dan zijn: doorexploiteren, renoveren, herontwikkelen of verkopen (dispositie). Nadat het vastgoed getoetst is aan de strategie en er besloten is het object te verkopen wordt er een hold-sellanalyse gemaakt, daarna volgt de strategieontwikkeling gevolgd door de letter of intent, implementatie, levering en tot slot overdracht.

Rollen vastgoedmanager

De vastgoedmanager speelt eigenlijk verschillende rollen en is hiermee een spin in het web. Zo is hij de adviseur van de beleggingsorganisatie, dienstverlener richting de huurder, verhuurder en beheerder van gebouwen en contracten. Een vastgoedmanager wordt je dus niet zomaar, hier dient veel kennis voor in huis te zijn.

Als het goed is weten jullie nu wat beter wat een vastgoedmanager precies inhoudt. Voor vragen kan je altijd een berichtje sturen. Lees ook mijn andere artikelen over beroepen in de vastgoedwereld.