Abnormale burenhinder in het Belgisch recht

De abnormale burenhinder is één van de bekendste voorbeelden van foutloze aansprakelijkheid in het recht. Deze verhandeling is een exhaustieve behandeling van de belangrijkste standpunten in rechtsleer en -spraak. Wanneer op een naburig terrein bouwwerken worden ondernomen, dan zal dit vaak een tijdelijke bron van hinder zijn: lawaai, aan- en afrijdende vrachtwagens, het gebruik van zware machines… De gewone hinder die het gevolg is van bouwwerken dient eenieder te dulden, de bovenmatige hinder niet.

Vele vonnissen en arresten handelen over burenhinder veroorzaakt door afbraak- of bouwwerken, maar slechts zelden worden de feitelijke gegevens uitvoerig beschreven. Veelal beperkt men zich, zonder meer, tot een verwijzing naar de vaststellingen van de deskundige.
Een typevoorbeeld van bovenmatige hinder zijn de barsten en andere beschadigingen die woningen oplopen door het slagen van heipalen op een naburig terrein , door het gebruik van trilmachines of als gevolg van de uitvoering der bouwwerken. Zo kunnen we ook besluiten dat de grens van de normale nabuurschapslast ruim is overschreden, in het geval waar afbraakwerken in en op een aanpalende gebouw een laag stof van een halve centimeter achterlaten en de gevel bevuilen.

Aannemers en bouwheren

In een vaste rechtspraak stelt het Hof van Cassatie dat de aannemer niet kan gehouden zijn tot compensatie wegens burenhinder. In de interpretatie van het Hof van Cassatie veronderstelt burenhinder het bestaan van naburige goederen waartussen een evenwicht bestaat. De aannemer blijft evenwel vreemd aan de rechtsbanden die ontstaan uit dit
nabuurschap, hetgeen tot gevolg heeft dat hij het ontstane evenwicht niet kan verbreken. Reeds voor de cassatiearresten van 6 april 1960 hadden de gezaghebbende verdedigers van de foutloze burenhinder dit standpunt vertolkt.
Wanneer de hinder veroorzaakt door een fout van de aannemer bovenmatig is, dan kan de bouwheer-eigenaar worden aangesproken op grond van art. 544 B.W.. Mogelijks kan ook een andere partij aangesproken worden. De toepassing van art. 544 B.W. vereist immers geenszins dat de compensatieplichtige de hoedanigheid bezit van bouwheer.

Dat aannemers niet kunnen worden aansprakelijk gesteld voor foutloze bovenmatige burenhinder is één van de gevolgen van de ommekeer in de rechtspraak met de casatiearresten van 6 april 1960. Wanneer men burenhinder steunt op art. 1382 B.W., dan zal de aannemer die burenhinder veroorzaakt immers eveneens gehouden zijn tot schadeloosstelling. Dit werd trouwens uitdrukkelijk beslist door het Hof van Cassatie in het arrest van 7 april 1949 en tevoren reeds in het arrest van 5 februari 1914. Bij toepassing van art. 1382 B.W. blijft de aansprakelijkheid van de aannemer niet beperkt tot een fout in de uitvoering, maar kan deze aansprakelijkheid evenzeer worden afgeleid uit het feit dat de aannemer heeft bijgedragen tot de schending van andermans eigendomsrecht. Verschillende auteurs hebben dit aspect van het cassatiearrest van 7 april 1949 overigens bekritiseerd.

In zijn commentaar bij de cassatiearresten van 6 april 1960 verdedigde R.O. Dalcq de stelling dat ook de aannemer gehouden is tot compensatie in geval van bovenmatige hinder. Ook De Meulder leest beide cassatiearresten in deze zin, hoewel, naar zijn eigen oordeel de aannemer niet compensatieplichtig kan zijn, daar hij geen nabuur is. Deze interpretatie waarbij de aannemer compensatieplichtig is voor burenhinder kreeg enige navolging in de rechtspraak. Andere commentaren op de arresten van 6 april 1960 stelden evenwel dat de aannemer niet aansprakelijk kan zijn voor burenhinder. Ook deze stelling kreeg navolging in de rechtspraak vóór het cassatiearrest van 28 januari 1965. Dit arrest betekende een belangrijke ommekeer in de rechtspraak van het Hof.

Rechtspraak voor het arrest van 28 januari 1965
Dalcq beroept zich op de volgende argumenten. In het kanaalarrest had ook de aannemer cassatieberoep ingesteld en hoewel geen cassatiemiddel specifiek betrekking heeft op de positie van de aannemer overweegt het Hof dat de schadelijder ten opzichte van de Staat (bouwheer) en de aannemer gerechtigd is “…à leur réclamer une compensation”. Uit het gebruik van het woord “leur” leidt Dalcq af dat de compensatieverplichting op beide partijen rust. Verder haalt de auteur nog enkele passages aan uit de conclusie van Advocaat Generaal Mahaux die in die richting zouden wijzen. Tenslotte stelt Dalcq dat de aannemer die het evenwicht verbreekt overeenkomstig de traditie en het algemeen beginsel vervat in onder meer art. 16 GW, compensatieplichtig is. De conclusie die door Dalcq aan de aangehaalde passage uit de conclusie van Advocaat Generaal Mahaux wordt vastgeknoopt vindt weinig navolging. De andere twee argumenten des te meer.
Een vooraanstaand auteur als Raymond Derine oordeelt eveneens dat het gebruik van het woord “leur” in het arrest wijst in de richting van de aansprakelijkheid van de aannemer, hoewel hij persoonlijk gekant is tegen deze aansprakelijkheid. De verwarring stijgt ten top wanneer Léon Westhof de interpretatie van Dalcq zwaar op de korrel neemt en beweert dat het woord “leur” niet voorkomt in het kanaalarrest , hetgeen de argumentatie van Dalcq teniet doet. Het woordje “leur” blijkt een zetduiveltje te zijn. In sommige tijdschriften wordt het arrest gepubliceerd zonder het woord , in andere tijdschriften komt het wel voor. Derine heeft eertijds het officieel afschrift geraadpleegd en vastgesteld dat het woord “leur” inderdaad in het arrest staat en hij besluit dan ook dat dit een duidelijke aanwijzing is in de richting van de aansprakelijkheid van de aannemer.

Het arrest van 28 januari 1965
Het cassatiearrest van 28 januari 1965 biedt een antwoord op een belangrijke vraag: kunnen aannemers aansprakelijk zijn wegens foutloze burenhinder?

De feitenrechter had de aannemer veroordeeld op basis van art. 544 BW, stellend dat “…dit artikel aan elke eigenaar het recht toekent van zijn zaak ongestoord te genieten, met de verplichting voor al de derden – en niet alleen voor de naburige eigenaars – dit recht na te komen”. Uit deze interpretatie gegeven aan het schoorsteen- en kanaalarrest blijkt nogmaals hoe dicht burenhinder in de buurt komt van de interpretatie van het foutvereiste door Procureur Generaal Leclercq. Volgens de feitenrechter is de schending van het eigendomsrecht op zich blijkbaar voldoende om aanleiding te geven tot een compensatie wegens burenhinder.
Het Hof zal dit arrest verbreken en beslissen dat de aannemer niet kan veroordeeld worden op grond van art. 544 B.W. Burenhinder veronderstelt meer dan een schending van het eigendomsrecht. Hetgeen vereist wordt, is het verbreken van een evenwicht tussen naburen. De aannemer blijft, volgens het Hof van Cassatie, vreemd aan de “rechtsbanden die ontstaan uit die nabuurschap” en hij is dan ook niet compensatieplichtig in geval van foutloze burenhinder.

In zijn conclusie bij het cassatiearrest van 28 januari 1965 zal Mahaux de stelling van Dalcq verwerpen. Hij verwijst hiervoor naar de traditie bij Domat, Pothier en Portalis en naar de meerderheid van de auteurs die schreven over burenhinder sedert 1960, hetgeen uiteindelijk slechts gezagsargumenten zijn. Het arrest had de aannemer veroordeeld op basis van art. 544 B.W., met als argument dat “… dit artikel aan elke eigenaar het recht toekent van zijn zaak ongestoord te genieten, met de verplichting voor al de derden – en niet alleen voor de naburige eigenaars – dit recht na te komen”. Mahaux stelt evenwel dat de cassatiearresten van 1960 niet zozeer art. 544 B.W. toepassen als wel “l’application multipliée de cet article”, d.w.z. het evenwicht tussen de eigendomsrechten of de naburige goederen. Aldus gesteld is burenhinder geen schending van het eigendomsrecht op zich, maar wel een schending van het evenwicht tussen naburige eigendomsrechten.

De stelling dat de aannemer vreemd blijft aan de banden van nabuurschap heeft niet alleen tot gevolg dat de aannemer niet kan worden aangesproken wegens burenhinder, maar tevens dat de aannemer zelf geen vordering wegens burenhinder kan instellen.
De vaststelling dat de aannemer niet kan worden aansprakelijk gesteld voor bovenmatige burenhinder op grond van art. 544 B.W. betekent niet dat de aannemer steeds vrijuit zal gaan. Wanneer het de aannemer tevens een aquiliaanse fout heeft begaan, dan kan het slachtoffer van de hinder hem aanspreken op grond van art. 1382 B.W.. Maar ook de bouwheer zal zich in bepaalde omstandigheden kunnen verhalen op de aannemer. Wanneer de aannemer door zijn persoonlijke fout contractueel of buitencontractueel de door de eigenaar-bouwheer verschuldigde compensatie heeft doen ontstaan of heeft verzwaard, dan zal de aannemer op zijn beurt gehouden zijn jegens de bouwheer. Hoewel de aannemer niet aansprakelijk kan gesteld worden op grond van art. 544 B.W., zal hij gehouden zijn de bouwheer te vrijwaren wanneer hij door zijn persoonlijke fout voor de eigenaar de verplichting heeft meegebracht een compenserende vergoeding te betalen of deze heeft vergroot.

Verdere ontwikkelingen
Een arrest uit 1968 gaat dieper in op de vereiste van de persoonlijke fout van de aannemer. Het beantwoordt de vraag of het voldoende is dat het slachtoffer van de schade uitsluitend art. 544 B.W. inroept – en dus enkel de bouwheer-eigenaar dagvaardt – indien de overlast geheel of gedeeltelijk werd veroorzaakt door de fout van een derde, in dit geval dus de aannemer?

In het arrest bevestigt het Hof dat de aannemer niet kan gehouden zijn tot compensatie wegens burenhinder daar hij vreemd is aan de banden van nabuurschap. Wanneer de aannemer evenwel door zijn persoonlijke fout de door de eigenaar-bouwheer verschuldigde compensatie heeft doen ontstaan of heeft verzwaard, is de aannemer op zijn beurt gehouden jegens de bouwheer. Hoewel de aannemer niet aansprakelijk kan gesteld worden op grond van art. 544 B.W., zal hij gehouden zijn de bouwheer te vrijwaren wanneer hij door zijn persoonlijke fout voor de eigenaar de verplichting heeft meegebracht een compenserende vergoeding te betalen of deze heeft vergroot.
Samenvattend kan men stellen dat dit arrest, naast de bevestiging van de regel dat de aannemer niet aansprakelijk kan gesteld worden wegens burenhinder, twee verduidelijkingen aanbrengt. Ten eerste volgt uit het arrest dat het slachtoffer van de burenhinder er zich altijd toe kan beperken de eigenaar-bouwheer aan te spreken op grond van art. 544 B.W., d.w.z. zelfs wanneer de bovenmatige hinder werd veroorzaakt door de tussenkomende fout van een derde (bijvoorbeeld de aannemer). Ten tweede stelt het arrest dat de eigenaar-bouwheer zich zal kunnen verhalen op het vermogen van de derde. M.a.w., zelfs al is de derde-aannemer niet gehouden tot compensatie wegens foutloze burenhinder, blijft hij gehouden tot vergoeding wegens zijn persoonlijke fout. Ieder verhaal op de aannemer is evenwel uitgesloten wanneer hij geen persoonlijke fout heeft begaan.
Het samenlezen van beide regels heeft tot gevolg dat de bouwheer het risico moet dragen van de eventuele insolvabiliteit van de aannemer.

Het cassatiearrest van 29 mei 1975 concludeert en stelt dat de aannemer vreemd is aan het evenwicht ontstaan tussen naburige eigenaars en dus niet kan gehouden zijn tot compensatie wegens burgenhinder. M.a.w., in geval van foutloze burenhinder gaat de aannemer vrijuit, althans ten opzichte van de schadelijdende nabuur.
Dit betekent evenwel niet dat de aannemer nooit tot enige vorm van vergoeding zal gehouden zijn. De aannemer zal de bouwheer die veroordeeld werd op grond van art. 544 B.W. moeten vrijwaren in de mate dat (a) een persoonlijke fout van de aannemer bij het optrekken van het gebouw voor de bouwheer de verplichting meebrengt een compenserende vergoeding te betalen of deze vergroot heeft of (b) wanneer de aannemer zich jegens de bouwheer verbonden heeft de volledige aansprakelijkheid en alle risico’s van de aanneming ten laste te nemen, zelfs buiten elke fout.

De hinder moet wel degelijk bovenmatig zijn, de verhouding van art. 544 en 1382 B.W.
In 1967 velde het Hof van beroep te Brussel een oordeel dat geen navolging verdiende. Het oordeelde dat het afbreken van een woning met het oog op het optrekken van een nieuwe woning op zich het evenwicht niet verbreekt met de naburige erven. Met deze beginselverklaring zal eenieder het wel eens kunnen zijn. Heel wat problematischer daarentegen is de toepassing in het concrete geschil. Stofhinder, het belemmeren van een inrit gedurende twee (!) jaar… het is allemaal gewone burenhinder. De schadelijder kon nochtans bewijzen dat de stofhinder hem herhaaldelijk had verplicht om de gevel van zijn woning te reinigen. Ook de gordijnen en de overgordijnen hadden een grondige beurt gekregen. Er kan, volgens het Hof, slechts sprake zijn van burenhinder wanneer de veiligheid of de stevigheid van een aanpalende woning in het gedrang komt of wanneer het genot ervan op een permanente wijze wordt verminderd. Al de rest zijn voorbijgaande ongemakken die gecompenseerd worden door de modernisering van de buurt. Terecht wordt deze beperkende interpretatie van het begrip bovenmatige hinder afgewezen door de rechtsleer.

Het arrest van 2 juni 1983 stelt een duidelijke voorwaarde aan de burenhinder: zij moet bovenmatig zijn.
Naar aanleiding van het leggen van een afwateringsleiding in de openbare weg, stortte de voorgevel in van één van de aanpalende woningen. De feitenrechters oordeelden dat deze schade te wijten was aan een fout van de aannemer. De vordering wegens burenhinder, ingesteld tegen de betrokken gemeente, werd afgewezen.
Eiser in cassatie roept in dat de aquiliaanse fout van een derde een rechtsvordering wegens burenhinder, ingesteld tegen de eigenaar, niet onontvankelijk of ongegrond maakt. Dit middel had alle kans tot slagen, ware het niet dat de feitenrechters tevens hadden vastgesteld dat niet was bewezen dat de hinder bovenmatig was. Wanneer de hinder niet bovenmatig is, dan dient de vordering wegens burenhinder, ingesteld door de bouwheer, afgewezen.

Het arrest van 13 december 1985 handelt opnieuw over de relatie tussen bouwheer, aannemer en schadelijder. De feitenrechter had vastgesteld dat de schade te wijten was aan een fout (art. 1382 B.W.) van de aannemer en tevens werd de bouwheer veroordeeld wegens bovenmatige hinder. Eiser in cassatie werpt evenwel op dat de enkele vaststelling dat de aannemer een fout beging, niet tot gevolg heeft dat de bouwheer aansprakelijk is wegens burenhinder. Het arrest wordt terecht verbroken door het Hof van Cassatie, hetgeen volkomen in de lijn ligt van het arrest van 2 juni 1983 . Burenhinder en aquiliaanse aansprakelijkheid zijn twee afzonderlijke vorderingen onderworpen aan eigen voorwaarden. Dit heeft tot gevolg dat de rechter de bouwheer slechts kan veroordelen wegens burenhinder, wanneer hij vaststelt dat de hinder bovenmatig is en het evenwicht werd verbroken. De loutere vaststelling dat de aannemer een fout beging is onvoldoende. De fout van de aannemer kan immers aanleiding zijn tot hinder die de gewone ongemakken niet overschrijdt. In laatstvermelde hypothese zal de aannemer aansprakelijk zijn op grond van art. 1382 B.W., maar gaat de bouwheer vrijuit daar de hinder niet bovenmatig is.

Het arrest van 13 maart 1987 handelt de verhouding tussen art. 1382 B.W. en art. 544 B.W. De feitenrechter had het bovenmatig karakter van de hinder vastgesteld. Eiser in cassatie roept evenwel in dat er geen oorzakelijk verband bestaat tussen de handeling en de hinder, wanneer de hinder uitsluitend werd veroorzaakt door de foutieve handeling van een derde.
Het Hof van Cassatie verwerpt het middel. Het Hof bevestigt dat de artikelen 1382 B.W. en 544 B.W. elkaar niet uitsluiten. De opdrachtgever kan dan ook worden veroordeeld wegens de verbreking van het evenwicht en een derde wegens het stellen van een onrechtmatige daad. Het feit dat de bovenmatige hinder voorkomt uit de fout van een derde vormt geen beletsel tot een veroordeling wegens burenhinder.

Het Hof van Cassatie besliste dat het slachtoffer van bovenmatige hinder zich kan richten tegen de eigenaar-opdrachtgever, zelfs wanneer de bovenmatige hinder het gevolg is van een persoonlijke fout van de aannemer. Zo kan de nabuur die het slachtoffer wordt van bovenmatige hinder veroorzaakt door bouwwerken zich (uitsluitend) richten tegen de bouwheer-eigenaar , zelfs wanneer de aannemer een persoonlijke fout heeft begaan: de tussenkomende fout van een derde sluit op zich de toepassing van art. 544 B.W. niet uit. Het slachtoffer kan zich tevens keren tegen de aannemer of (art. 1382 B.W.) én de bouwheer (art. 544 B.W.) en hun veroordeling in solidum bekomen. In deze hypothese zal de bouwheer-eigenaar een regres hebben op de aannemer of de architect.
Slechts weinig auteurs bieden een verklaring waarom men de bouwheer kan aanspreken, waarom en in hoeverre de overlast toerekenbaar is aan de bouwheer. A. Delvaux schrijft dat men de bouwheer-eigenaar kan aanspreken omdat hij een persoonlijke fout heeft begaan, namelijk zijn eigendom op een foutieve wijze laten gebruiken. Deze uitleg is volgens S. Stijns ontoereikend: indien de eigenaar een fout heeft begaan dan spreekt men hem aan op grond van art. 1382 B.W., en aldus kan deze uitleg de foutloze aansprakelijkheid van de bouwheer niet verklaren. Stijns schuift een andere, en allicht juistere benadering naar voor, die van Raymond Derine. Naar zijn opvatting is de bouwheer aansprakelijk daar de beslissing tot bouwen weliswaar niet de rechtstreekse oorzaak, maar toch de verwijderde oorzaak is van de bovenmatige hinder. Of, nauwkeuriger geformuleerd, de hinder veroorzaakt door de aannemer is aan de bouwheer toerekenbaar daar deze de beslissing tot bouwen heeft genomen. Aldus kan de hinder in verband gebracht worden met een daad van de bouwheer.
Dit betekent evenwel niet dat men de bouwheer zal kunnen aanspreken telkenmale de aannemer door zijn fout hinder veroorzaakt aan een nabuur. De vordering wegens burenhinder (tegen de bouwheer) en de vordering wegens fout (tegen de aannemer) zijn volkomen autonoom. De bouwheer zal slechts kunnen aangesproken worden wanneer – onafhankelijk van de fout van de aannemer – tevens wordt vastgesteld dat de hinder bovenmatig is. Voor hinder die niet bovenmatig is kan de bouwheer niet worden aangesproken krachtens art. 544 B.W., maar enkel de aannemer krachtens art. 1382 B.W..

De problematiek van de toerekenbaarheid stelt zich wanneer de hinder veroorzaakt wordt door bouwwerken uitgevoerd door een aannemer in opdracht van een bouwheer. In een vaste rechtspraak stelt het Hof van Cassatie dat het slachtoffer van bovenmatige hinder zich kan richten tegen de opdrachtgever, zelfs wanneer de bovenmatige hinder het gevolg is van een persoonlijke fout van de aannemer (of de architect). Kan de bouwheer zich dan niet beroepen op een vreemde oorzaak, namelijk een fout van de aannemer of de architect, zodat de hinder hem niet kan worden toegerekend?
Volgens S. Stijns is dit niet het geval, aangezien de overlast wel degelijk aan de bouwheer kan worden toegerekend. De overlast veroorzaakt door de aannemer is aan de bouwheer toerekenbaar daar deze de beslissing tot bouwen heeft genomen. Aldus kan de hinder in verband worden gebracht met een daad van de bouwheer.

Over huurders en verhuurders

Het cassatiearrest van 10 januari 1974 beslecht de problematiek van de hoedanigheid van de procespartijen: wie kan een vordering wegens burenhinder instellen tegen wie? Moet diegene die de vordering instelt – de schadelijder – noodzakelijk eigenaar zijn? De omgekeerde vraag kan ook gesteld worden: kan een vordering wegens burenhinder worden ingesteld tegen een niet-eigenaar die door het gebruik van een onroerend goed hinder heeft veroorzaakt?
Eiser in cassatie hield voor dat burenhinder een verbreking veronderstelt van het evenwicht tussen twee eigendomsrechten of zakelijke rechten. De feitenrechter had dan ook, naar de mening van de eiser, ten onrechte beslist dat een huurder recht kan hebben op compensatie, daar deze vreemd is aan de evenwichtsverbreking tussen de eigendomsrechten.
Het Hof van Cassatie zal art. 544 B.W. bijzonder ruim interpreteren. Het doorslaggevend element is niet langer het eigendomsrecht, wel de relatie van nabuurschap. Zo stelt het Hof dat de verbreking van het evenwicht van nabuurschap kan bestaan tussen het recht van de eigenaar en de huurder van naburige percelen. Hoewel het ene recht een zakelijk recht is, en het andere een persoonlijk recht, hebben ze beiden op hetzelfde voorwerp betrekking, daar de huurder krachtens het huurcontract beschikt over één van de attributen van het eigendomsrecht. Aldus huldigt het arrest de regel dat het evenwicht kan verbroken worden tussen titularissen van één van de attributen van het eigendomsrecht en dit onafhankelijk van de vraag of men beschikt over dat attribuut krachtens een zakelijk, dan wel een persoonlijk recht.
Zonder echt in tegenspraak te zijn met oudere arresten, is het toch opvallend dat het arrest van 10 januari 1974 een terminologie gebruikt die afwijkt van oudere arresten. Zo leest men in het arrest van 14 juni 1968 als omschrijving van burenhinder: “het evenwicht dat moet heersen tussen naburige eigenaars”.
Ook het arrest van 28 januari 1965 en de arresten van 6 april 1960 gebruiken herhaaldelijk het begrip “eigenaar”. Hieruit blijkt alvast dat zelfs na bijna vijftien jaar toepassing van de foutloze burenhinderleer door het Hof van Cassatie, de terminologie nog onzeker blijft.

Waarschuwingsverplichting?

Als professioneel heeft de aannemer bovendien een waarschuwingsverplichting wanneer hinder te verwachten valt. Zo heeft de aannemer belast met paalboringswerken de verplichting om de bouwheer erop te wijzen dat de werken niet zonder gevaar kunnen worden uitgevoerd en moet hij desbetreffend een voorbehoud maken omtrent zijn eigen aansprakelijkheid. Dit geldt voor zover een normaal zorgvuldig aannemer de schade moest voorzien.

Gevelreinigingswerken, bijvoorbeeld door zandstraling of schijvingswerken, kunnen ook overlast veroorzaken waarvoor de bouwheer compensatieplichtig is, zoals ook wordt aangetoond in een casus uit 1986. In deze zaak verschillen de Rechtbank van eerste aanleg en het Hof evenwel van mening omtrent de aansprakelijkheid van de aannemer. De Rechtbank van eerste aanleg had de aannemer veroordeeld wegens een fout, namelijk een tekort schieten aan zijn waarschuwingsverplichting. De aannemer had de naburen niet gewaarschuwd omtrent de te verwachten hinder. Volgens het Hof van beroep kende de bouwheer in casu de hinder die de werken gingen veroorzaken, daar hij in een brief had gevraagd deze zo veel mogelijk te beperken. In deze omstandigheden kan men dan ook de aannemer niet verwijten dat hij aan zijn waarschuwingsplicht is tekort geschoten. Verder beslist het Hof dat de bouwheer, en niet de aannemer de naburen moet waarschuwen.