Winkelruimte of bedrijfsruimte huren volgens de wet

Wanneer een ondernemer een pand of een gedeelte daarvan wil huren, is het van belang dat hij weet welke regels er gelden voor de (ver)huur van bedrijfsruimte. Hoe zit het met de duur van de huurovereenkomst? Kunnen verhuurder of huurder de overeenkomst opzeggen en wanneer dan? Kortom, welke regels gelden er voor de huur van bedrijfsruimte? Een belangrijk onderscheid dat in de Nederlandse wet wordt gemaakt is dat tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte.

Twee soorten bedrijfsruimte

Allereerst is het belangrijk om te weten dat de wet twee soorten bedrijfsruimten kent en dat er verschillende regels gelden voor deze bedrijfsruimten. De wet kent de middenstandsbedrijfsruimten en de overige bedrijfsruimten. De verschillen in regels betreffen voornamelijk de looptijd en beëindiging van de huurovereenkomst. De regeling voor middenstandsbedrijfsuimte is te vinden in het Burgerlijk Wetboek (boek 7, artikel 290 en volgende).

Definitie middenstandsbedrijfsruimte

Middenstandsbedrijfsruimte wordt in de wet omschreven als 'een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is'. Hieronder vallen ook het hotelbedrijf en het kampeerbedrijf.

Belang van de vestigingsplaats

Voor middenstandsbedrijfsruimte is de regeling voor (ver)huur strikter dan voor overige bedrijfsruimte. Zij is voornamelijk bedoeld om de huurder te beschermen. Het gaat hier dan ook om ruimten waarbij de plaats van vestiging van belang is. Van een winkel of een café kan men zeggen dat de plaats van vestiging belangrijk is. Klanten kennen die plek, komen er regelmatig en weten de weg. Bij bedrijven als fabrieken of kantoren waar het algemene publiek doorgaans niets te zoeken heeft, is de vestigingsplaats van minder doorslaggevend belang. Of kantoor X op plaats A of B zit, is niet essentieel voor de afzet van producten. Dit soort bedrijfsruimten valt daarom onder een andere regeling.

Omschrijving overige bedrijfsruimte

Overige bedrijfsruimte wordt ook wel de 230a-ruimte genoemd omdat de regeling te vinden is in artikel 230a en volgende, boek 7 Burgerlijk Wetboek. De bescherming van de huurder is in deze regeling minder vergaand. Gebouwen die niet onder de begrippen woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte vallen, vallen onder het begrip overige bedrijfsruimte.

Middenstandsbedrijfsruimte: de belangrijkste regels

Voor de categorie middenstandsbedrijfsruimte geldt een aantal specifieke regels.

Duur van de huurovereenkomst

De regeling voor middenstandsbedrijfsruimte is van overwegend dwingend recht. Dat wil zeggen dat partijen er niet vanaf kunnen wijken. Zij dient voornamelijk ter bescherming van de huurder. Wel kan de rechter bepalingen die afwijken van de regels goedkeuren. Een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte geldt voor vijf jaar of langer. Na de eerste periode van vijf jaar wordt de huurovereenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd. Overeenkomsten die worden aangegaan voor meer dan vijf jaar, maar voor korter dan tien jaar, worden na de eerste periode van vijf jaar verlengd met een periode die ervoor zorgt dat de overeenkomst in totaal tien jaar geldig is.

Beëindiging overeenkomst

Dit soort huurovereenkomsten kan tegen het einde van de eerste of tweede termijn worden opgezegd. Daarvoor is een exploot (deurwaarder) of aangetekende brief vereist. De opzegtermijn bedraagt minstens een jaar. Uiteraard kunnen partijen een huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen. Meestal ontstaan de problemen als het de verhuurder is die de overeenkomst wil beëindigen. De verhuurder moet bij opzegging de grond(en) voor de opzegging vermelden. Doet hij dat niet, dan is de opzegging nietig, dat wil zeggen dat de overeenkomst gewoon doorloopt. De overeenkomst eindigt niet zomaar bij opzegging. De rechter zal die moeten goed- of afkeuren. De vordering wordt alleen toegewezen in de volgende gevallen:

• a. De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt
• b. De verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Hieronder valt niet het verkopen van de bedrijfsruimte. Koopt breek geen huur ofwel, de nieuwe eigenaar is gehouden de huurovereenkomst met de huurder voort te zetten. Renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is geldt wel als dringend eigen gebruik.

Korter dan vijf jaar

Huurovereenkomsten voor een periode die korter duurt dan twee jaar vallen niet onder de regeling van boek 7, artikel 290 en volgende. Als een dergelijke overeenkomst wordt aangegaan en toch langer dan twee jaar duurt of wordt aangegaan voor drie jaar, dan gelden automatisch de regels voor een overeenkomst van vijf jaar en de voorwaarden die partijen zijn overeengekomen bij het aangaan van de overeenkomst van twee jaar of minder. De betreffende wetsartikelen voor middenstandsbedrijfsruimte zijn dan wel op deze (verlengde) overeenkomst van toepassing. Voor overeenkomsten die korter duren gelden de algemene bepalingen voor huur en verhuur en hetgeen partijen zijn overeengekomen. Zo hoeft de verhuurder geen reden voor opzegging te geven, als hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen, tenzij partijen dat zijn overeengekomen.

Langer dan tien jaar
Voor huurovereenkomsten die de eerste twee termijnen van vijf jaar, in totaal dus tien jaar, hebben overleefd, geldt een extra opzeggingsgrond voor de verhuurder. De rechter kan dan een vrije belangenweging maken. Ook kan worden opgezegd vanwege het niet aanvaarden door de huurder van een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan en voor het verwezenlijken van een bestemmingsplan.

Vergoeding verhuiskosten

Als de rechter instemt met een beëindiging van een huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte, dan kan de huurder aanspraak maken op (een tegemoetkoming in de) verhuis- en herinrichtingskosten. De huurder heeft niet zonder meer recht op een volledige schadevergoeding. Die wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegekend.

Overige bedrijfsruimte: de belangrijkste regels

Als er sprake is van een huurovereenkomst voor 'overige bedrijfsruimte', de 230a-situatie, dan gelden de algemene bepalingen van het huurrecht. Daarnaast kunnen partijen in een overeenkomst afspraken neerleggen. Dit soort huurovereenkomsten eindigt op een overeengekomen einddatum of na opzegging. Hoewel de huurder geen huurbescherming geniet, zoals bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte, geniet hij onder omstandigheden wel ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming

De huurder kan de rechter verzoeken de ontruimingsverplichting op te schorten. Van deze regeling kan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De huurder kan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoek bij de Kantonrechter indienen om de ontruiming op te schorten. De rechter kan uitspreken dat de ontruiming een jaar moet worden uitgesteld. De huurder kan een dergelijk verzoek maximaal drie maal doen en de genegenheid van de rechter om aan zo'n verzoek te voldoen zal in de tijd afnemen. Het betreft dus een tijdelijke ontruimingsbescherming.