Verhuren van onroerend goed: rechten en plichten

Onroerend goed is een interessante belegging voor degenen die iets aan de kant willen zetten voor hun ouwe dag. Helaas gaan veel mensen woningen verhuren zonder kennis van zaken. Omdat deze woningen vaak dienen als voornaamste gezinswoningen, kan dit tot zeer onaangename situaties leiden. Ook mensen die een woning huren ontberen vaak noodzakelijke kennis terzake. Een goede kennis van de rechten van de huurder en de verhuurder is in deze cruciaal. Een praktische gids naar Belgisch recht.

De woninghuurwet

Wet 20 februari 1991, gewijzigd bij wet 13 april 1997. Ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf art. 1762bis. Ingevoegd met aparte nummering: Woninghuurwet (WHW).

De woninghuurwet is toepasselijk op elk huurcontract dat een onroerend goed verhuurt, en dat met instemming van de verhuurder door de huurder wordt gebruikt om er zijn hoofdverblijf te vestigen. Elk beding in de huurovereenkomst dat de toe-passelijkheid van de woninghuurwet uitsluit is absoluut nietig: enkel de feitelijke situatie is relevant.

• 1 Staat van het gehuurde goed
• 2 Duur van het huurcontract
• 3 Prijs, kosten en lasten
• 4 De huurwaarborg
• 5 Overdracht van huur
• 6 Onderhuur

1 Staat van het gehuurde goed

De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. De verhuurde woning moet op het ogenblik dat de huurder ervan in het genot treedt, beantwoorden aan alle elementaire vereisten van veiligheid, gezond-heid en bewoonbaarheid.

2 Duur van het huurcontract

Dit onderdeel van de Woninghuurwet is de belangrijkste bescherming voor de huurder, en is aldus bindend in alle onderdelen. Enig anderluidend beding in de huurovereenkomst wordt voor niet geschreven gehouden.

Regel: negenjarig contract
Principe: negen jaar
In principe worden de huurovereenkomsten geacht te zijn aangegaan voor negen jaar. Woninghuurovereenkomsten kunnen dus niet voor onbepaalde duur worden aangegaan: in dat geval wordt het contract automatisch als een negenjarig contract aanzien.

Zelfs bij een contract van bepaalde duur komt het contract NOOIT automatisch tot een einde. Ook in dat geval is een opzegging vereist door één van de partijen, ten minste zes maanden voor het verstrijken van de termijn.
Met andere woorden, indien het contract niet is opgezegd ten minste zes maanden voor het einde, dan wordt het contract geacht verder te lopen voor een nieuwe termijn van drie jaar, opnieuw zes maand voor het einde op te zeggen. Wordt er weerom niet tijdig opgezegd, begint een nieuwe periode van drie jaar te lopen, enzovoort.
Het spreekt voor zich dat partijen altijd in onderling overleg een einde kunnen stellen aan de overeenkomst.

Opzeg door de verhuurder vóór het verstrijken van negen jaar
De verhuurder kan slechts onder zeer strikte voorwaarden een einde stellen aan de huur vóór de negen jaar verstreken zijn. De wet voorziet drie gevallen:

• Eigen gebruik van de woning door de verhuurder
• Uitvoering van (ernstige) werken in het gebouw
• Ongemotiveerde beëindiging, met schadevergoeding

In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging is gedaan.

a - Opzeg voor eigen gebruik
De verhuurder kan de huur op elk ogenblik beëindigen indien hij voornemens is de woning zelf te betrekken of te laten betrekken door een familielid. In elk geval moet er een opzegtermijn van zes maanden worden gerespecteerd.
Het goed moet binnen het jaar worden betrokken, en moet gedurende minstens twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.

b - Opzeg omwille van (ernstige) werken
De verhuurder kan de huur beëindigen om in het goed bepaalde werken uit te voeren. Hij kan dit niet op gelijk welk ogenblik: dat is slechts mogelijk op het einde van de eerste en tweede driejarige periode (dus na drie en na zes jaar).
Indien in hetzelfde gebouw verschillende huurovereenkomsten moeten worden beëindigd omwille van de werken, kan de verhuurder dit op elk ogenblik, behalve tij-dens het eerste jaar van elke huurovereenkomst, op voorwaarde dat hij een opzeg van zes maanden respecteert.
De wet legt verschillende voorwaarden en formaliteiten op.

• De bestemming van het gebouw moet gerespecteerd blijven
• De werken moeten het door de huurder bewoonde gedeelte betreffen
• De kosten van de werken moeten meer dan drie jaar huur bedragen. Indien er meerdere huurders in hetzelfde gebouw zijn, volstaat het dat de werken meer kosten dan twee jaar de huurprijs van alle getroffen huurders samen.
• Aan de huurders moet een document overhandigd worden waaruit blijkt dat de verhuurder het ernstig meent: bouwvergunning, offerte…
• Opzegtermijn van zes maanden voor het einde van de driejarige periode respecteren
• De werken moeten worden aangevat binnen de zes maanden

c - Ongemotiveerd opzeggen
Ten slotte kan de verhuurder de huur op het einde van elke driejarige periode opzeggen om eender welke reden, zelfs ongemotiveerd. Hij moet hiervoor een opzegtermijn van zes maanden respecteren, en een vergoeding betalen van negen maanden huur bij opzeg na drie jaar, en zes maanden bij opzeg na zes jaar.

Tegenopzeg door de huurder
Als de verhuuder het huurcontract heeft opgezegd, moet hij telkens een opzegtermijn respecteren, meestal zes maanden. Het is mogelijk dat dit ongunstig is voor de huurder: als hij vroeger een andere woning vindt, loopt hij het risico tweemaal huur te betalen. Daarom zal het voorkomen dat de huurder een tegenopzeg doet.

De huurder moet in dat geval een opzegtermijn van één maand respecteren, en hij is nooit een opzegvergoeding verschuldigd, zelfs niet als hij opzegt tijdens de eerste driejarige periode.

Het is zeer belangrijk aan te stippen dat in dit geval de opzegging van de verhuuder zonder voorwerp wordt. Het geeft geen enkel gevolg meer. Dit betekent dat de verhuurder geen opzeg meer verschuldigd is aan de huurder.
Ook wanneer achteraf blijkt dat de verhuurder zijn opzeggingsmotief niet heeft ver-werkelijkt (bvb. hij heeft opgezegd om er zelf in te gaan wonen, en doet dat uiteindelijk toch niet) zal de huurder hem dit niet kunnen verwijten: hij heeft immers zelf een einde gesteld aan de huurovereenkomst. In een dergelijk geval eindigt de huurovereenkomst immers door een opzegging door de huurder, en niet door een verkorting van de opzeggingstermijn van de verhuurder.

Opzeg door de huurder
Los van de opzeg door de verhuurder en van de eventuele tegenopzeg, kan de huurder zelf ook beslissen een einde te stellen aan de huurovereenkomst.
De huurder kan dit op elk moment, en zonder enige reden te moeten opgeven. Hij moet een opzeggingstermijn van drie maanden in acht nemen en een vergoeding betalen van drie maanden huur als hij reeds tijdens het eerste jaar opzegt; een ver-goeding van twee maanden huur als hij gedurende het tweede jaar opzegt; een ver-goeding van één maand huur bij beëindiging gedurende het derde jaar. Daarna is hij geen vergoeding meer verschuldigd.

Uitzondering op de regel van de negenjarige contracten: contract van minder dan drie jaar
Een huurovereenkomst van minder dan negen jaar wordt in beginsel van rechtswege op negen jaar gebracht. Uitzonderlijk laat de wet toe om een geschreven contract op te maken voor een duur van ten hoogste drie jaar.
Dit contract kan slechts éénmaal, onder dezelfde voorwaarden schriftelijk verlengd worden. De totale duur (basisperiode + verlengde periode) mag in geen geval langer zijn dan drie jaar.
Indien het contract een tweede maal wordt verlengd, of indien de totale duur van het contract meer is dan drie jaar, wordt het contract automatisch door de wet op negen jaar gebracht.
Deze contracten kunnen door geen van de partijen voortijdig worden beëindigd. Partijen kunnen alleen, in onderling overleg de huur voortijdig ontbinden, zonder for-maliteiten te moeten in acht nemen.

Het kortlopende contract moet ook worden beëindigd door een opzegging ten minste drie maanden voor het verstrijken van de termijn. Gebeurt dit niet en blijft de huurder verder in het goed na het verstrijken van het maximum van drie jaar, dan wordt de overeenkomst geacht van meet af aan voor negen jaar te zijn aangegaan, niettegenstaande enig andersluidend beding. De huur is dan onderworpen aan de hierboven beschreven regels inzake de duur en beëindiging van een negenjarig contract.

Dit is dwingend recht ten voordele van de huurder. Dit impliceert dat de huurder op voorhand geen afstand kan doen van dit recht, bvb in de huurovereenkomst.

Voor alle contracten: alle omstandigheden die de huur (niet) beëindigen
De huur van alle contracten kan als volgt worden beëindigd:

• Beëindiging op grond van onderlinge toestemming
• Gerechtelijke ontbinding op grond van wanprestatie. Een uitdrukkelijk ontbindend beding is evenwel uitgesloten. Ingeval van ontbinding van de huur wegens wanprestatie van de huurder (bvb niet betalen van de huur, of het onzorgvuldig omspringen met het gehuurde goed), is deze verplicht de huurprijs te betalen voor de tijd die voor wederverhuring nodig is, en dit bovenop de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.
• In het hoogst uitzonderlijke geval dat het gehuurde goed gedurende de huurtermijn door overmacht volledig teniet gaat.

De huur wordt NIET beëindigd in de volgende gevallen:

• Overlijden van de huurder of van de verhuurder. Bij overlijden van één der partijen gaan diens rechten en verplichtingen over op de erfgenamen.
• Faillissement of kennelijk onvermogen van huurder of verhuurder
• Verkoop van het gehuurde goed.

3 Prijzen, kosten en lasten

De partijen bepalen in beginsel vrij het bedrag van de huurprijs.

Ook voor wat betreft de kosten en lasten kunnen de partijen vrij een regeling treffen. De onroerende voorheffing wordt in de wet evenwel dwingend ten laste van de verhuurder gelegd. Enig andersluidend beding is nietig.

Te allen tijde kan aan de rechter herziening worden gevraagd van de forfaitaire kosten en lasten, of – indien zulks mogelijk is – de omzetting ervan in werkelijke kos-ten en lasten.

Tenzij in de huurovereenkomst uitdrukkelijk het tegendeel is bedongen, moet de huurprijs jaarlijks worden geïndexeerd. De partijen zijn dus in principe vrij om te bepalen of de huurprijs moet worden geïndexeerd of niet. Indien zij evenwel beslis-sen de huurprijs te indexeren, zijn zij niet vrij om eender welke berekeningswijze te hanteren: deze staat dwingend in de wet geformuleerd.
Een verzoek tot indexatie moet altijd schriftelijk gericht worden aan de andere partij, en kan maximaal drie maanden terugwerken.

De woninghuurwet laat toe de huurprijs en de kosten en lasten bij het verstrijken van elke driejarige periode te herzien. De partijen kunnen de huurprijs in onderling overleg herzien tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het ver-strijken van elke driejarige periode. Komen zij niet tot een overeenkomst, dan kan een vordering worden ingesteld bij de rechter. De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.

4 De huurwaarborg

De partijen kunnen vrij beslissen of er een huurwaarborg moet worden gegeven en zo ja, waaruit deze zal bestaan.

Indien een waarborg in geld wordt gegeven (wat quasi altijd het geval zal zijn) schrijft de wet een aantal regels dwingend voor.

De waarborg mag niet hoger zijn dan drie maand huur.

De waarborg moet worden gestort bij een financiële instelling op een geïndividuali-seerde rekening op naam van de huurder. De intrest wordt gekapitaliseerd en de verhuurder krijgt een voorrecht op het bedrag op de rekening voor elke schuld-vordering voortvloeiend uit de niet-nakoming door de huurder van zijn contractuele verplichtingen. Over de waarborg mag niet worden beschikt door de ene of de andere partij, dan op voorlegging ofwel van een schriftelijk akkoord opgemaakt ten vroegste na de beëindiging van de huur, ofwel van een afschrift van een rechterlijke beslissing.

Indien de verhuurder in het bezit is van de huurwaarborg, en hij laat na deze te plaatsen op de wijze zoals hierboven beschreven, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de over-handiging van de waarborg door de huurder. Ook deze intrest wordt gekapitali-seerd.

5 Overdracht van huur

Het is de huurder principieel verboden de huur over te dragen op een derde. Overdracht is slechts toegelaten na een uitdrukkelijke en voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Deze toestemming kan zowel van meet af aan in het huurcontract worden gegeven, als tijdens de duur van het contract.

Het gevolg is dat de oorspronkelijke huurder principieel is bevrijd van alle lasten uit de huurovereenkomst.

6 Onderhuur

De volledige onderverhuring door de huurder aan een derde is volstrekt verboden. Elk beding in de huurovereenkomst dat hiertegen ingaat, is nietig.

Een gedeeltelijke onderverhuring is toegelaten, onder een dubbele voorwaarde: de huurder moet uiteraard toestemming van de verhuurder bekomen, en hij moet bovendien in de resterende gedeelten zijn hoofdverblijf houden. Een mondelinge of zelfs stilzwijgende toestemming van de verhuurder volstaat evenwel.

In elk geval moet de hoofdhuurder zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed houden. De wet vereist niet dat de onderhuurder er ook zijn hoofdverblijf vestigt. Alzo is het gebruikelijk dat garages, studentenkamers, kantoorruimte… worden verhuurd. © 2006 - 2009 Guggenheimer, gepubliceerd in Juridisch (Zakelijk) op 27-12-2006, laatst gewijzigd op 31-10-2007. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Guggenheimer is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Beleggingen – beleggen in onroerend goed: Onroerend goed is de algemene benaming die wordt gegeven aan goederen die verbonden zijn aan de grond – niet te roeren, vaststaand. Ook vallen onder deze term de afg…
• Succesierechten: voor de Belgen verandert er niets in 2008: Er is veel te doen geweest over de hervorming van de successierechten in Frankrijk. Heel wat Belgen bezitten een tweede verblijf in dat land en vra…
• Belgische belastingaangifte: rechten en plichten: Zowel belastingplichtige als fiscus hebben bepaalde rechten en ook verplichtingen die dienen nageleefd te worden. Bovendien is het zeer belangrijk bepaalde t…
• Detacheringscontract: Als je via een uitzendbureau al geruime tijd bij dezelfde opdrachtgever werkt, kun je een detacheringscontract van het uitzendbureau aangeboden krijgen.Op het moment dat je een contract…
• Huis verhuren in plaats van verkopen!: Zoals we inmiddels allemaal weten zitten we op dit moment midden in een economische crisis. Een onderdeel van deze economische crisis is onder andere grote paniek op de…