Onroerendgoedmarkten

In het dagelijks leven wordt vaak gesproken in termen als ‘de onroerendgoedmarkt’, ‘de vastgoedmarkt’, ‘het onroerend goed’, ‘de belegger’. Allen zijn vage begrippen die verschillende subcategorieën omvatten. Met ‘de onroerendgoedmarkt’ het geheel van vraag en aanbod van vastgoed bedoeld. Ook dit is nog een vage omschrijving die geoperationaliseerd kan worden. Vraag en aanbod worden op macroniveau bepaald door economische factoren, politiek beleid en technologische ontwikkelingen. Op microniveau worden vraag en aanbod beïnvloed door locatiekenmerken en door bestemmingsplannen die voor het gebied gelden.

De onroerendgoedmarkt uiteengelegd

De onroerendgoedmarkt kan gesplitst worden in drie hoofdcategorieën:

De vastgoedmarkt
Binnen de vastgoedmarkt kan onderscheid gemaakt worden tussen commercieel vastgoed als kantoren, winkels, hotels of parkeergarages etc. en niet-commercieel vastgoed als woningen, ziekenhuizen, scholen etc.

De grondmarkt
De grondmarkt kan worden ingedeeld in de agrarische grondmarkt en de bouwgrondmarkt. Het verschil tussen de beide markten is dat in het tweede geval de grond bouwrijp is gemaakt. Dit bouwrijp maken houdt in dat er juridische en technische maatregelen zijn genomen om de grond geschikt te maken voor bebouwing. Een bepaald gebruik van de grond beïnvloedt de waarde van de omliggende gronden. Vanwege dit gegeven heeft de gemeente een belangrijke rol op de grondmarkt. Het is ten slotte de gemeente die bestemmingsplannen vaststelt en daarmee een bepaalde functie verbind met een stuk grond.

De markt voor infrastructuur

Ruimtemarkten

De vastgoedmarkt kan ingedeeld worden naar gebruik.
Er zijn vier categorieën te herkennen binnen de ruimtemarkt:

Woonruimten
Binnen de markt voor woonruimten kunnen we onderscheid maken tussen huur- en koopwoningen. Daarbij kunnen we ook één- en meergezinswoningen onderscheiden. De vraag naar woningen wordt onder andere bepaald door de bevolkingsgroei, de inkomensontwikkeling, de gezinssamenstelling, het consumentenvertrouwen, financieringsmogelijkheden, huurprijzen en koopprijsniveaus. De aanbodzijde wordt onder andere bepaald door het ruimtelijke ordeningsbeleid, de economische ontwikkelingen en renteontwikkelingen, grond- en bouwkosten.

Kantoorruimten
De vraag naar kantoorruimten wordt onder andere bepaald door de groei van kantoorgebonden werkgelegenheid, ondernemersvertrouwen, regionale politiek, huur- en prijsniveaus. Het aanbod wordt bepaald door de marktvraag, verwachte verhuur- en verkoopmogelijkheden, de beschikbaarheid van bouwlocaties, grond- en bouwkosten en financieringsmogelijkheden.

Bedrijfsruimten
Met bedrijfsruimten bedoelen we vastgoed dat is ontwikkeld voor een specifieke vorm van bedrijfsuitvoering. Het gaat hierbij niet om kantoren of winkels. De markt voor bedrijfsruimten is groeiende. Dit komt door de gunstige ligging van Nederland binnen Europa. Bovendien beschikt Nederland over de mainports Schiphol en de haven van Rotterdam. De vraag naar bedrijfsruimten (logistieke centra) neemt ook toe doordat de consument steeds vaker producten via het internet bestelt. In vergelijking met de kantorenmarkt is de markt voor bedrijfsruimten klein. Bovendien worden er minder risico’s genomen. Bedrijfsruimten kennen zo’n specifieke functie dat het moeilijk is om een nieuwe huurder te vinden.

Winkelruimten
De vraag naar winkelruimten is onder andere afhankelijk van het consumentengedrag, de lokale koopkracht, de grootte van het verzorgingsgebied en concurrentie van andere winkelgebieden. Het aanbod van winkelruimten hangt af van de vraag naar winkelruimten, grond- en bouwkosten, de verwachte verhuurmogelijkheden.

Partijen op de onroerendgoedmarkt

Er zijn zeer diverse partijen actief op de onroerendgoedmarkt. Iedere partij kent haar eigen taken en zijn op andere momenten in het ontwikkelingsproces actief.

Overheid en grondbedrijven
De gemeente en grondbedrijven bereiden de grond juridisch en technisch voor zodat er vastgoed ontwikkeld kan worden.

Projectontwikkelaars en bouwers
Deze partijen brengen het vastgoed tot stand, hierbij dragen zij het ontwikkelingsrisico.

Corporaties

Beleggers en vastgoedmanagers

Financiers
Deze partij verstrekt leningen om het vastgoed te kunnen ontwikkelen.

Adviseurs
Onder andere makelaars, adviesbureaus en vastgoedconsultants.

Voor meer informatie over de spelers op de vastgoedmarkt, zie: Spelers op de vastgoedmarkt