Toekomst van de kantorenmarkt

De omvang van de kantorenmarkt is groot. In Nederland is deze te ruim. Ondanks het ruime aanbod is kantoorruimte van goede kwaliteit en op goede locaties nog altijd schaars. Dit heeft te maken met het feit dat men vroeger geen rekening hield met de toekomst. Vroeger werd er gekeken naar wat direct nodig was en daarbij dacht men niet aan toekomstig hergebruik. Hierdoor is men soms genoodzaakt een kantoor in zijn geheel af te breken, omdat er gewoonweg geen vraag naar is. Op dit moment zijn de kantoren populair die zich in de stadskernen bevinden, dichtbij openbaar vervoer en met goede parkeergelegenheid. Aan de randen van steden en in randgemeenten neemt de leegstand toe. Sinds 2008 is de omvang van de Nederlandse kantorenmarkt alleen maar toegenomen.

De kantoorgebruikers zijn terughoudend, er zijn weinig kantoren die uitbreidingsmogelijkheden tot uitvoer brengen. Dit heeft te maken met de economische crisis. Gelukkig hebben we de afgelopen 20 jaar een periode van economische groei gehad, wat automatisch resulteert in een groei van de kantorenvoorraad. Uit onderzoek van het welbekende DTZ Zadelhoff blijkt dat de kantorenvoorraad in 20 jaar tijd 70% groeide tot 46,5 miljoen m2. Volgens hen heeft de omschakeling van een industrie- naar een diensteneconomie een grote invloed gehad op deze enorme stijging.

Vraag en aanbod

Het aanbod- en opnameniveau liggen ver uit elkaar. Dit zal niet snel veranderen. Nederland krijgt door toedoen van vergrijzing te maken met een afnemende beroepsbevolking. Nu is al een afname van de kantoorbanen zichtbaar. 28% van het totale aanbod is structureel van aard, wat betekent dat het langer dan 3 jaar op de markt wordt aangeboden. Dit komt neer op 1,9 miljoen m2. Er dreigt een mogelijk gevaar begin 2011. Het aanbod dat nu tussen de 2 tot 3 jaar op de markt is, zal dan tot het structurele aanbod gaan behoren. Dit houdt een stijging in van 28% naar 44%. Vastgoedprofessionals baart dit zorgen en zij zijn dan ook van mening dat hier dringend iets moet gebeuren.

In het structurele aanbod van kantoren is een onderscheid te maken naar bouwperiode. Van de kantoren uit 1960-1980 valt ongeveer de helft in de categorie van structureel aanbod en van de kantoren na 2000 valt slechts dertig procent in deze categorie. Een groot deel van dit structurele aanbod staat simpelweg op slechte locaties, hier valt weinig mee te beginnen. Dit structurele aanbod moet natuurlijk in de toekomst voorkomen worden. De gebouwen die nu ontwikkeld worden, zorgen direct of indirect voor meer leegstand. De overheid is bezig met het ontwikkelen van nieuwe wetgeving om een vergroting van de leegstand te voorkomen. Hierbij moet men denken aan een verwijderingsbijdrage of een belasting op leegstaande kantoorgebouwen, de 'leegstandstax'.

Crisis

Daarnaast moet men niet vergeten dat we met een economische crisis te maken hebben. In tijde van economische voorspoed ziet men dat er meer kantoorruimte wordt opgenomen, waardoor het aanbod- en opnameniveau dichter bij elkaar komt te liggen. Nu wij in economisch zwaar weer verkeren, liggen het aanbod- en opnameniveau ver uit elkaar. Het aanbod van kantoorruimte is in 2009 12% gestegen ten opzichte van 2008, het totale aanbod bedroeg 6,7 miljoen m2. Deze stijging wordt veroorzaakt door een flinke daling in de opname. Van dit totale aanbod staat 6,2 miljoen m2 fysiek leeg, wat 13,3% van de totale voorraad aan kantoorruimte in Nederland inhoudt. De opname bedroeg in 2009 1,1 miljoen m2, dat is 35% minder ten opzichte van 2008. Gelukkig steeg het aanbod niet aanzienlijk door nieuwbouwontwikkelingen, zoals andere jaren nog wel het geval was.

Het aanbod op de markt is onder te verdelen in bestaande kantoorgebouwen (88%/5,9 miljoen m2) en nieuwbouw of gerenoveerde kantoorgebouwen (12%). Ondanks de recessie groeide het aanbod de laatste jaren flink en deze stijging heeft over de gehele breedte van het aanbod plaatsgevonden. Dit blijkt uit grafieken van DTZ Zadelhoff, waarin de ontwikkeling van het aanbod naar grootteklasse wordt weergegeven. Belangrijk te vermelden is dat het aanbod kleiner dan 500 m2 buiten beschouwing is gelaten. Uit deze grafiek blijkt ook dat het aanbod voor de helft wordt ingenomen door de klassen 1.000-2.500 m2 en 2.500-5.000 m2. Deze twee grootteklassen nemen namelijk precies 50% van het aanbod op de kantorenmarkt voor hun rekening in het jaar 2009.

Het aanbod kan ook worden bekeken qua indeling naar bouwperiode. Uit andere grafieken van DTZ Zadelhoff blijkt dat meer dan de helft (52%) van het huidige aanbod is gebouwd tussen 1980 en 2000. 26% van het aanbod op de kantorenmarkt is gebouwd na 2000 en slechts 6% van de kantoren is voor 1960 gebouwd. De overige 16% is voor het aanbod afkomstig uit de periode 1960-1980.